《連云港市推進供給側結構性改革補齊發展短板實施方案》解讀4

靈活精準施策擴需求　推動房地產去庫存

房地產業的鏈條長、關聯度大、帶動性強，化解房地產庫存，促進房地產市場持續健康發展，對穩增長、調結構、惠民生、防風險等都很關鍵，是推進供給側結構性改革的重要任務。我市應抓住當前宏觀政策放寬的有利契機，乘勢發力、配套施策、精準消化，著力去庫存，逐步化解影響房市發展的深層矛盾，努力促進房地產業更好地為經濟發展、城市建設和民生保障等服務。

一、情況和特點

近年來，我市房地產市場逐步走平，量、價總體均呈“穩中略升”態勢。2013—2015三年間，全市、市區（不含贛榆，下同）房地產投資同比分別增長13.5%、8.7%、8.5%和3.4%、7.6%、12.9%；商品房銷售面積分別增長19%、-21.8%、19.8%和9.7%、-29.9%、53%；成交均價分別增長6.2%、2.4%、4.3%和6.5%、2.1%、1.1%，市區商品房均價達6107元每平方米；商品房庫存面積分別增長-3%、37%、11.9%和-13.5%、27.5%、6.8%。整體呈現以下特點：

1、庫存壓力相對較大。截止2015年底，全市商品房、商品住房累計可售面積達1287.2、754萬平方米，同比增長11.9%、10.7%，去化周期達30.3和20個月，超出行業公認的18個月安全上限。去年，市區商品房銷售走強，但銷售量仍小于供應量，庫存繼續增加，達到598萬平方米，去化周期達到28.5個月，高于徐州、淮安、鹽城的25.2、19.6、16.7個月。此外，還有相當規模的房地產存量土地，潛在庫存壓力也較大。

2、結構矛盾較為突出。表現在非商品住宅、東部城區和縣域庫存等。截止去年底，全市非商品住宅庫存533.2萬平方米，占總庫存41.4%，去化周期達112個月；連云區、市開發區商品房庫存分別達146、80萬平方米，去化周期達77、66個月；縣域商品住宅庫存總量達414萬平方米，占全市的60%，同比增長25.1%，去化周期達22個月。尤其是，教育等公共資源配套好的房源搶手，而非優質學區房庫存大、消化慢等特點較為突出。

3、負面影響值得重視。2015年，房地產業稅收占全市地稅收入的25.4%，占服務業總稅收的46.7%，可見其地位舉足輕重。而隨著庫存增加，土地出讓明顯放緩，近3年全市土地出讓收益從248.7億元降至135億元，年均降幅達36%；2014年市場低潮時，全市房地產稅收負增長，有的地方財政壓力陡然增大；一些開發商資金鏈斷裂造成問題樓盤乃至爛尾，引發社會矛盾，房地產開發領域信訪量居高不下，占到全市信訪總量的四成左右。

4、去庫存的制約較多。從價格測算，以土地出讓金每畝200—300萬元、平均容積率3左右、建安成本每平米3000元左右計算，加上各項稅費和財務成本等，市區很多樓盤的成本價達到每平米5000—5500元，與平均售價相差不多，有的甚至“倒掛”，開發商降價的意愿不強、空間不大；同時，人口總量、居民收入和公共服務配套等長期性問題難以迅速改善，商品房總需求也不太可能在短時間內顯著增加，都給去庫存帶來一定困難。

二、原因和分析

房地產涉及經濟社會發展的多個方面，形成商品房庫存的原因是多元、綜合的，需全面把握、辯證分析。從我市具體情況看，成因既有共性又有個性。

1、供給總量偏大。據統計，2006—2015的10年間，全市房地產用地供給總量達到3.3萬畝，按人口比較，高出周邊城市水平，特別是其中的前5年，土地集中供出，總規模達到2.7萬畝，造成年度商品房施工面積分別達到648.4、967.6、1502、1541、1541萬平方米，實際竣工可售的供給明顯大出需求，加之近幾年提高容積率客觀上又增加了供給，積累了一定規模的庫存。

2、集聚開發不夠?？陀^上，城市擴張過快，一些樓盤建在新拓展區，缺乏交通、產業和公共服務設施等綜合配套，影響銷售。特別是，我市優質的教育、醫療等公共服務資源總量本就有限，近幾年又出現向新海城區東區集中的趨勢，助推了各板塊的“冷熱不均”。例如，綠地世紀城項目雖虧本銷售，但去年成交量仍不足40套，去化周期高達100個月。同時，一些樓盤刻意追求配置商業、辦公用房等增加盈利，加劇了非住宅商品房的過剩。

3、宏觀形勢不佳。我市房地產市場從2005年開始快速增長，供需均大量增加，但時間不長，2008年即遭遇了國際金融危機帶來的經濟下行壓力，對房市產生深刻影響。此后，國家對房地產市場的調控幾經反復，首付、利率等政策數度收緊、放松，房價下跌等輿論增多，“房產稅”、房地產行業“營改增”等消息加劇了市場的不確定性，有意購房者謹慎觀望，抑制了消費需求。

三、對策和建議

當前，國家放寬宏觀政策，自上而下推動房地產去庫存，我們應抓住用好這個機遇，統籌當前和長遠、供給和需求、政府和市場等，綜合運用多種手段有效化解商品房庫存。

1、靈活、精準深化政策扶持

政策支持可直接刺激房產消費。2014年四季度以來，國家先后多次出臺降息、利率打折、減免有關稅收、降低首付等優惠政策，這是供給側結構性改革的配套舉措，利好房市，市級層面應抓緊出臺相關實施細則，推動政策盡快見效。同時，還應乘勢而上，深化扶持政策。一是購房補貼。據了解，寧夏、新疆等地對購房交易契稅和商業個人住房貸款利息等進行補貼，宿遷去年8月出臺了房地產消費《六條意見》，對在中心城區購房給予總房款1%—5%的補貼，并貼息房貸、利率打折。據有關部門測算，按上述比例補貼購房，地方財政收入總體仍有盈余，因此建議學習有關做法，研究出臺差別化的補貼政策，針對庫存壓力較大的片區、樓盤和非住宅商品房等，以適當形式對購房給予補貼，促進潛在購買力釋放。二是彌補教育等公共服務配套。這對去庫存具有現實意義。當前，我市正在著力通過推進校長、教師交流輪崗來統籌使用教育資源，促進教育公平，建議在實施這一舉措的過程中，有針對性地加強對庫存壓力較大片區的支持力度。教育部提出將推進“多校劃片”，建議我市在落實過程中，適當向庫存房傾斜，增強其吸引力。在此基礎上，應充分關注公共資源配置失衡對房地產市場乃至經濟社會發展全局的不良影響，優先安排、抓緊施策，逐步化解這一問題，特別是對已承諾建設的道路、學校、醫院等配套設施應盡快補上。三是支持開發商降成本降房價。調研中開發企業普遍反映，除依法應繳稅費外，由各類中介機構借審批項目之機收取的費用帶來較大負擔，以開發100畝土地為例，需支付項目申請報告10萬元、節能報告4萬元、環境評估報告8萬元、維穩報告5萬元、地質災害評估6萬元、地震評估20萬元、氡檢測費1萬元、防雷圖紙審查每平米0.9元等，并支付專家評審費用等，這與簡化審批的精神背道而馳，更增加了市場負擔，應予取消。同時，應進一步簡化涉房行政審批，對市政基礎設施配套費等可延期或暫緩征收，降低開發成本。當然，也應引導開發企業順應市場、創新營銷，多種形式讓利促銷。四是加強宣傳。加強對房地產去庫存的正面解讀和引導，積極營造有利于庫存消化的輿論氛圍，發揮宣傳對穩定預期、引導消費的積極作用，凝聚化解庫存的合力。

2、主動、全面擴大有效需求

主要從四個方面努力。一是推動舊城改造、棚戶區改造等形成更大購房需求。據了解，近幾年我市拆遷貨幣化安置比例相對較高，少數項目達到70%—80%，其成因是拆遷貨幣補償標準偏高，帶來的突出問題是獲取高額補償后房屋購買力的外流，并未充分達到當初“拆舊房、買新房”的設想。因此，建議加大舊城改造、棚戶區改造力度的同時，適當調整政策，一方面推動拆遷補償標準“穩中下降”，另一方面暫停新建安置房，并對選擇購買庫存商品房解決安置問題的給出更有吸引力的條件，縮小兩種安置方式差距，助力去庫存。二是鼓勵有條件的農民進城買房。根據規劃，我市“十三五”末城鎮化率將從目前的61%提高到68%，年均可增加7萬城鎮人口，按小康標準城鎮人均住房建筑面積30平方米計算，年均可形成210萬平方米的商品房需求，潛力很大。據了解，山西、山東、甘肅等地已明確出臺政策鼓勵引導農民進城購房，四川眉山出臺的“眉七條”得到了建設部的充分肯定，其中，“試行農村宅基地自愿有償推出”和“農村居民不僅可將農村住房抵押貸款購買住房，還將協調房產商補貼每平米200—300元”兩條效果顯著。因此建議，積極推行居住證制度，在購房補貼、信貸支持、家庭落戶、子女入學、醫保養老、土地權益等方面綜合研究，出臺相關政策，大力吸引農民進城購房。三是促進各類人才購房。房產是吸引人才的一大保障，利用去庫存契機引進高層次人才也是“一舉兩得”。建議對各領域的人才資金進行適當整合，拿出一部分支持購房，分別針對新就業大學生，帶項目、有資源的高層次領軍人才購房等，安排優質房源、加大支持力度，促進房產購置，并從庫存商品房中選購一批用作人才公寓房。四是積極從庫存房中安排各類保障房。積極推行保障房配建、公共租賃住房與廉租住房并軌運營制度，繼續推行共有產權式經濟適用住房，增強市區中低收入家庭承租或購房的能力。逐步收儲、采購商品房，作為公租房等保障性住房。發展住房租賃市場，對企業或機構收儲存量房作公寓、宿舍或公共租賃住房的，給予稅費支持。針對非住宅商品房庫存壓力較大問題，鼓勵利用存量房發展旅游、養老、創業等地產，或將符合條件的房屋改造為社區用房、中小學和幼兒園、電商用房和都市型地產等。

3、適時、適度強化信貸支持

公積金貸款利率較低，是購房者的優先選擇。目前全市公積金貸款占總房貸的26%左右，地位和作用比較突出，擴大公積金信貸規模、提高其便利化水平，可有效支持去庫存。應推動公積金更好地創新融資。近年來，我市住房公積金通過創新推行商貸轉公積金貸款、異地雙向貸款、經濟適用住房貸款貼息等10多項舉措，有效支持了房地產市場發展，貸存比達到98%，去年“倒掛”7億元，資金趨緊，影響了放貸。因此，建議學習省內一些城市做法，在控制風險前提下，通過“公轉商”、授信、資產證券化等方式進行融資，不斷擴大“總盤子”，增強信貸支持能力。應推動公積金更好地服務購房者。國內不少城市公積金貸款規模占到總量的50%左右，因此建議，積極支持和幫助公積金擴大歸集面、增加資金歸集量。積極研究放開公積金貸款次數限制，允許公積金貸款結清后即可申請再次貸款。繼續推進制度創新，加強對自由職業者、農民工等購房人群的支持。應推動公積金更好地支持開發企業。資金鏈是開發企業的“生命線”。據了解，按現行規定，樓盤只有滿足封頂、取得預售許可證、簽約率不同區域達到50%或40%等三個條件才能申請公積金貸款，再加上輪候放款，開發企業的公積金回款周期有的長達數月，因而資金吃緊。當前，建議對信用評級較高的企業，適當放寬貸款受理條件，將網簽率適當降低10%—20%，加快資金回籠。二手房貸款是實現資金騰挪進而帶動新房銷售的關鍵，應在當前“贖樓貸款”或“過橋資金”的基礎上，探索實行抵押貸款隨著房屋的轉讓而轉讓，同時提高貸款的便利化程度，縮短交易時間、減小交易風險、降低交易成本。商業貸款面廣量大，應加強對各商業銀行的協調，促進其增加信貸規模，放寬貸款條件，引導其以政策范圍內最低利率、最便捷流程為廣大購房者提供優質服務，增強去庫存的信貸支撐。

4、階段性、針對性調控市場供給

供給過量是當前房地產庫存矛盾的主要方面。應圍繞城市“集中、集約、集聚”發展，從供地、規劃等各個層面科學調控供給，化解庫存、理順供需，推動房地產平穩健康發展。一是適當收緊“地根”。依法依規清理回收“供而未開”房地產建設用地，減少土地存量，化解潛在庫存。保持供地節奏，實現有序供地事關全局，但應嚴格控制庫存較大區域的增量，對熱銷區域也應審慎對待，積極運用“市場之手”進行價格調控。同時可考慮采取地塊置換等辦法，控總量、調結構，減少新供給對購買力的“虹吸”。二是加強規劃控制。建議在摸清底數的基礎上，以需求為導向，優化住房發展規劃，選擇在基礎設施相對完善、城市功能配套較好的區域新建住宅，兼顧住宅與產業、商業和自然生態等空間的有機融合，并有計劃減少辦公和商業用房等供給，避免插花式開發等帶來新庫存。三是改善供給質量。庫存也有結構性過剩因素，特別是隨著生活水平不斷提高和“全面二孩”政策放開等，市場對品質要求不斷提高，對戶型結構等也產生新需求。因此建議，引導開發企業增強精品意識，提高綜合配套、環境綠化、建筑質量等，提高供給水平。當前，對批而未建的樓盤，可考慮在不突破原規劃條件情況下，允許開發商根據需求適當調整容積率和房型設計等，既減少新增供給，又優化供給結構，并更好適應市場。