《市政府關于進一步加強市區土地出讓與儲備工作的意見》解讀

10月29日，市政府印發《關于進一步加強市區土地出讓與儲備工作的意見》（連政發〔2018〕134號，以下簡稱《意見》）。現就《意見》的起草背景、主要內容、主要調整等方面解讀如下。　

一、起草背景

（一）落實上級相關文件精神，完善土地出讓與儲備機制。自2012年以來，國家和省相繼出臺了土地儲備的系列政策，對土地儲備政策作出了較大調整，提出了新的要求，為更好地加強國有土地資產管理，提高政府對土地市場的宏觀調控能力，促進土地資源優化配置，起草了該《意見》。《意見》有利于進一步規范我市土地出讓與儲備管理，增強政府對城鄉統一建設用地市場的調控和保障能力。

（二）貫徹市委市政府決策部署，規范土地市場秩序。今為貫徹落實市委、市政府“高質發展后發先至”重大決策部署，《意見》將土地出讓和儲備工作納入全市高質量發展總體部署中來定位，統籌謀劃和統一布局，充分發揮規劃引領、儲備先行、土地資源合理配置的指揮棒作用，引導城市建設和社會經濟發展有序推進，以土地資源的高效利用促進全市高質量發展。

（三）細化土地出讓與儲備工作，促進土地資源的高效利用。《意見》細化了我市的操作辦法，明確了責任主體，引導市區工業項目進駐國家級、省級工業園區，實行工業用地履約監管協議書制度，嚴格批后跟蹤管理，加強土地利用開發管控，有利于提高土地節約集約用地水平。

　二、主要內容

《意見》經廣泛征求意見、多輪修改完善，共5個方面，包括健全土地出讓決策機制、規范土地出讓流程、加強土地出讓監督管理、加強土地儲備工作、嚴格批后跟蹤管理等，共27條措施。

（一）在健全土地出讓決策機制方面。進一步明確了決策范圍、決策機構組成人員、決策形式。市政府2011年成立了市區土地出讓與儲備工作領導小組（下稱領導小組），明確了要對市區經營性土地儲備，土地出讓、出讓價格以及土地收益分配等進行集中會辦。為了更好地適應新形勢土地出讓和儲備管理的要求，《意見》中決策范圍由經營性用地擴大到市區各類用途的土地出讓；決策機構的組成人員，在原有的基礎上，根據工作需要增加了市經信委、環保局、物價局等部門。

（二）在規范土地出讓流程方面。主要是對供應計劃編制、出讓地塊申報、審核、條件設定、地價會審、集體決策以及批后實施等方面進行了規范和明確，目的是便于在具體工作中有章可循。其中在集體決策方面，進一步明確了領導小組組長和副組長決策內容，經營性用地的出讓及收儲方案由組長或組長委托分管國土工作的副組長主持領導小組會議研究，審查意見由組長審定、簽發；其他用地（含工業項目）出讓方案由組長委托分管國土工作的副組長主持領導小組會議研究，審查意見由主持會議的副組長審定、簽發。

（三）在加強土地出讓監督管理方面。主要是對出讓過程中有關規定進一步重申和明確，在明確供應方式、堅持“凈地”出讓、禁止違規設定競買條件、嚴格執行土地出讓條件、控制零星地塊出讓、加強商業用地開發管控、建立工業項目準入綜合評估機制、嚴格土地估價行為、規范土地出讓金征繳、加強土地出讓金管理和審計監督、規范土地出讓合同、實行工業用地履約監管協議書制度等方面，作了詳細的規定和要求。

（四）在加強土地儲備工作方面。對現行土地儲備方式進行調整，主要包括實行土地統一收儲、規范儲備業務標準、加強儲備土地的入庫管理等方面。建立由領導小組統一領導、統籌負責，市國土局具體組織，市國有土地儲備中心具體實施的統一儲備制度。市國有土地儲備中心要結合連云港市實際情況和需求，制定市區土地儲備收儲、入庫等標準，推動儲備工作規范化，要與被收儲人和合作征收部門緊密聯系，對收儲項目開展深入調研，根據收儲成本、規劃用途、未來收益等情況制定科學合理的收儲方案上報領導小組審議。

（五）在嚴格批后跟蹤管理方面。包括加強履約管理、日常巡查和落實共同責任等方面，對土地交付責任主體、違約責任追究、土地開發利用的日常監管提出要求，明確市、區政府（管委會）是土地資源保護和開發利用的責任主體，加強土地出讓管理的統籌和協調，推進土地節約集約用地水平和產出效益提升。

　三、《意見》涉及的主要調整和創新

此次擬出臺的《意見》，與當前土地出讓與儲備工作執行政策相比有較大變化，具體表現在以下方面：

（一）領導小組決策范圍進行了調整。當前決策范圍僅對市區范圍內的經營性用地進行審查和審批。《意見》出臺后，市區各行政板塊內，包括工業用地在內的所有土地出讓工作，全部納入決策范圍，加強統籌和統一管理。另外，將贛榆區土地利用總體規劃編制和調整完善、年度國有建設用地供應與儲備計劃納入市區統一管理，統籌做好城市規劃和建設。

（二）推行土地節約集約利用。《意見》要求市區建成區1公頃(15畝，含）以下且不能與周邊整體開發的地塊，原則上不予出讓，作為城市公共設施建設用地或城市建設預留空間。積極引導市區（不含贛榆區）工業項目進駐國家級、省級工業園區，贛榆區工業項目進入省級工業園區或工業集中區，工業園區外原則上不再供應工業用地；工業用地規模低于2公頃（30畝，含）或投資不足3000萬元的工業項目原則上不再單獨供地，鼓勵進駐標準廠房。

（三）規范地價審議機制。市國土局依據經公開招標選擇的土地評估機構（兩家以上）提供的土地評估結果，綜合地塊所在地區政府（出讓主體）的建議價格，報領導小組會議研究議定。

（四）加強土地開發利用管控。市區土地公開出讓原則上實行全部凈地、全額保證金、全部網上交易的“三全模式”。部分項目經市政府批準，競買保證金可以適當下調，但原則上不得低于掛牌價的50%。對商業用地要加大招商力度，出讓前至少明確1個競買意向主體，確保地塊交易成功。土地出讓成交后，要采取保障措施，確保按時開工、按期投入運營，具體措施和辦法由所在地區政府（管委會）、國有土地儲備中心實施。

（五）建立工業項目準入綜合評估機制。市區省級以上工業園區以外，原則上不再新增工業項目。市區各省級以上園區要建立工業項目準入綜合評估機制，在產業類型、投資規模、稅收產出、資源消耗、環境保護、技術創新等方面對工業項目嚴格要求。經綜合評估符合準入標準的，根據項目具體情況確定約束性土地使用條件，報經領導小組審議后，在有償使用合同和履約監管協議書中予以明確。

（六）實行工業用地履約監管協議書制度。工業用地出讓（或租賃）后，由各區政府（管委會）或者其指定機構與受讓單位簽訂履約監管協議書，明確產業項目行業門類、投資、產出、稅收等要求，并將履約監管協議書作為工業用地出讓（租賃）合同的附件予以管理。各區政府（管委會）要制定產業用地履約監管協議書執行情況考核暫行辦法。

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