《連云港市區“房地一體”農村不動產登記歷史遺留問題處理意見》政策解讀

2020年11月30日，市政府辦出臺了《連云港市區“房地一體”農村不動產登記歷史遺留問題處理意見》（連政辦發〔2020〕77 號）（以下簡稱《處理意見》），《處理意見》是我市解決連云港市區農村“房地一體”宅基地和集體建設用地等農村不動產確權登記工作歷史遺留問題的主要依據。現就《處理意見》出臺的編制背景、編制過程、主要內容等方面解讀如下：

一、編制背景

農村不動產確權登記工作是國家全面建立和實施不動產統一登記制度的重要內容，是深化農村改革，促進城鄉統籌發展的產權基礎。2019年、2020年中央一號文件要求，推進宅基地使用權確權登記頒證。2020年省委一號文件均要求，基本完成農村房地一體的不動產權籍調查，農村宅基地和集體建設用地使用權登記頒證率90%以上。

根據《國土資源部 中央農村工作領導小組辦公室 財政部 農業部 關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》（國土資發〔2011〕178號）、《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發〔2016〕191號）、《自然資源部關于加快宅基地使用權登記工作的通知》（自然資發〔2020〕84號）等文件要求，本次“房地一體”農村不動產登記采取“總登記”的形式，由自然資源主管部門會同縣（區）、鄉鎮（街道）、村委會，組織群眾以行政村為單位，統一申請登記，實現批量受理、集中辦證。本著“尊重歷史、面對現實、依法依規、實事求是、為民利民”的原則，編制了該《處理意見》，進一步加快推進全市“房地一體”農村不動產登記發證工作。

二、編制過程

2020上半年，成立了工作專班研究起草我市市區“房地一體”農村不動產登記歷史遺留問題處理意見。一是認真開展調查研究。深入基層調研，摸清實際情況，并結合省內試點地區的成熟做法，形成《處理意見》初稿；二是廣泛征求意見。多次組織相關部門研究討論，先后四次征求各區政府、管委會及市級相關部門的建議和意見，進一步提高《處理意見》的針對性和可操作性；三是開展合法性審查。市司法局對具體條款進行合法性審查，經進一步修改完善后形成《處理意見》。

三、主要內容及特點

（一）主要內容。《處理意見》從確權登記的登記范圍、登記主體、登記面積、分階段處理原則、不予登記的情形等五個方面，提出處理歷史遺留問題的具體政策和意見。

第一部分“登記范圍”，為市區（不含贛榆區）集體土地范圍內符合總登記發證條件的農村宅基地、集體建設用地及地上永久性的建（構）筑物。

第二部分“登記主體”，規定了農民集體成員申請宅基地使用權及房屋所有權登記以戶為單位；家庭成員作為不動產共有人的，應登記在不動產登記簿中。非本農民集體成員符合四類情形的，也可以登記發證，但要在不動產登記簿和產權證書附記欄中標注“該權利人為本集體原成員住宅的合法繼承人”或“該權利人為非本農民集體成員”。對集體建設用地使用權及建（構）筑物所有權的確權登記，明確了三類可登記主體。

第三部分“確權登記的面積”，市區宅基地使用權標準面積為135平方米，建筑物占地面積不得超過宅基地面積的70%，歷史上已經確權登記過的按實際登記面積認定。對超標建設且總建筑面積低于300平方米的，只登記合法部分的面積，超標面積在登記簿和證書附記欄中注明。

第四部分“分階段處理原則”，針對未履行批準手續的占地建房行為，按照相關法律法規頒布施行的時間，劃分不同階段，分類通過區、鎮街、村委、村組等多級確認的形式，補辦相關手續和權屬來源材料，使其符合不動產確權登記頒證的條件。

第五部分“不予確權登記的情形”，規定了“有權屬糾紛”、“小產權房”、“非農業戶口居民、非本農民集體成員在農村購置宅基地及房屋的”、“非法占用耕地”等12類情形不予登記。

（二）主要特點。一是細化了“一戶多宅”原則中“戶”的認定對象，完善了家庭成員作為不動產共有人的登記規定，對非本農民集體成員取得宅基地能不能登記，提出了具體規定。二是針對大量超面積占地建房的情況，規定了市區宅基地及房屋建設的合法標準面積，以及按歷史階段區別對待超標面積的政策。三是對未經審批占地建房的行為，提出按歷史階段分別處理的政策，并明確規定不予確權登記的12類情形。

（三）其他說明。為了與市區現有的拆遷補償政策相銜接，考慮到多層大面積建筑的工程質量安全因素，《處理意見》未將兩層以上以及建筑面積300平方米以上的農房列入本次登記的范圍。這也是其他地區的普遍做法。

關聯閱讀：市政府辦公室關于印發連云港市區“房地一體”農村不動產登記歷史遺留問題處理意見的通知