《連云港市市區商品房預售資金監管辦法》政策解讀
一、修訂目的
為加強市區商品房預售資金監督管理，規范商品房預售資金的使用，根據住建部《關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號）要求，保障房地產項目竣工交付，維護房地產市場交易秩序，預防和減少房地產交易風險，保障購房人合法權益，促進房地產業健康發展，市住建局起草了《連云港市市區商品房預售資金監管辦法》（以下簡稱《辦法》）。
二、修訂依據
（一）《中華人民共和國城市房地產管理法》
（二）住建部《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號）
（三）住建部《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房〔2010〕53號）
（四）住建部、國家工商總局2014年新版的《商品房買賣合同（預售）》示范文本
（五）住建部、人民銀行、銀保監會《關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號）
（六）最高人民法院、住房和城鄉建設部、中國人民銀行《關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2022〕12號）
三、修訂內容
《辦法》共二十一條，修訂的主要內容是：
（一）增加政策依據。第一條將住建部《關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號）（以下簡稱《意見》）增加為政策依據。
（二）細化監管范圍。第二條進一步明確了監管范圍：本市市區行政區域內取得商品房預售許可的項目（不包括保障性住房項目），其預售資金的繳存、使用和監督管理適用本辦法。根據《意見》第三條修訂為：本辦法所稱商品房預售資金，是指房地產開發企業預售商品房時，購房人支付的定金、首付款、商業銀行發放的按揭貸款和其他形式的購房款。
（三）明確監管原則。第三條根據《意見》要求完善了監管原則：商品房預售資金監管遵循全程監管、專戶專存、專款專用、部門協作的原則。
（四）調整監管機構名稱。由于機構整合，職能調整，第四條連云港市住房保障和房產管理局修訂為連云港市住房和城鄉建設局。中國銀行業監督管理委員會連云港監管分局修訂為中國銀行保險監督管理委員會連云港監管分局。
（五）完善監管部門職責。第四條根據《意見》第九條修訂為：連云港市住房和城鄉建設局負責市區商品房預售資金綜合管理、協調工作。中國人民銀行連云港市中心支行負責指導商業銀行做好監管賬戶管理工作。中國銀行保險監督管理委員會連云港監管分局負責對商業銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。
（六）完善了商業銀行網絡系統對接需求。第五條根據《意見》第八條修訂為：商業銀行網絡系統需實現房屋網簽備案、監管賬戶資金、銀行按揭貸款等數據信息共享。
（七）明確監管銀行的確認方式。第六條根據《意見》第一條修訂為：連云港市住房和城鄉建設局會同中國人民銀行連云港市中心支行、中國銀行保險監督管理委員會連云港監管分局通過公開招標方式，綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素，確定從事商品房預售資金監管業務的商業銀行，中標的商業銀行，應當通過連云港市住房和城鄉建設局門戶網站予以公示。
（八）明確了開發企業簽訂三方協議及開設監管賬戶的要求。第七條根據《意見》第二條修訂為：監管三方協議明確預售資金收存和使用方式、監管額度、違約責任等內容，協議主要內容要在預售方案中予以體現。監管賬戶應當在《商品房預售許可證》《商品房買賣合同》上載明，并在商品房銷售現場顯著位置，以及連云港市住房和城鄉建設局門戶網站進行公示。
（九）強調了購房人繳交的預售資金應全額納入監管的要求。
第八條根據《意見》第三條：將房價款直接存入商業銀行專用賬戶修訂為將購房款全部直接存入監管銀行監管賬戶。將購房人辦理商業或者公積金按揭貸款的，貸款銀行應當將購房人的貸款直接轉入商品房預售資金專用賬戶修訂為：購房人申請按揭貸款的，商業銀行或者住房公積金管理中心應當將按揭貸款直接存入監管賬戶。
（十）明確了重點監管資金額度。第九條根據《意見》第三條、第四條規定修訂為：監管機構對監管賬戶中確保項目竣工交付所必需的建筑材料、設備和施工進度款、配套設施建設等費用的資金額度進行重點監管（以下簡稱“重點監管資金額度”）。
（十一）調整了重點監管資金標準的規定。第九條根據《意見》第三條修訂為：重點監管資金標準由監管機構根據商品房項目建設工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素綜合測定并適時調整公布。
（十二）明確了重點監管資金的使用要求。第九條根據《意見》第四條修訂為：重點監管額度內的資金應當專款專用，必須用于有關的工程建設。重點監管額度內的資金，在商品房完成不動產首次登記前，監管銀行不得擅自扣劃；設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得抽調。
（十三）調整了重點監管資金撥付節點。第十條根據《意見》第五條要求，參考省內城市重點監管資金撥付節點設定標準，修訂重點監管資金撥付節點。將重點監管資金必須達到規定額度后房地產開發企業方可申請使用修訂為：重點監管額度內資金應按照工程建設進度予以撥付。將單位工程主體結構封頂的，累計使用資金額度不超過重點監管資金的60%修訂為55%。將單位工程竣工驗收的，累計使用資金額度不超過重點監管資金的80%修訂為：單位工程完成外立面施工的，累計使用資金額度不超過重點監管資金的70%。將監管項目可以辦理初始登記的，累計使用資金額度不超過重點監管資金的95%修訂為：單位工程竣工驗收備案的，累計使用資金額度不得超過重點監管資金的95%。將房地產開發企業繳納商品房售后質量保證金后，全額撥付監管項目的剩余監管資金修訂為：單位工程完成不動產首次登記并辦理監管終止手續后，全額撥付剩余監管資金。
（十四）縮減申請撥付重點監管資金核實時限。第十一條“3個工作日內審核完畢”修訂為“2個工作日內核實完畢”。
（十五）進一步優化終止監管流程，調整解除商品房預售資金監管的條件。第十三條根據《意見》第七條修訂為：房地產開發企業預售項目完成不動產首次登記，提供商品房售后質量保修金繳納憑證等證明后，經監管機構核實同意可解除預售資金監管。
（十六）調整了開發企業的違規行為認定。第十四條根據《意見》第三條要求，將（一）未按規定及時將購房人首付款轉入專用賬戶的修訂為：預售資金未按時、足額存入監管賬戶；將（二）按揭貸款在按揭抵押手續辦結之日起15日內沒有轉入專用賬戶的
（銀行未放款的情況除外）修訂為：在辦理按揭抵押手續時未將
放款賬戶設定為監管賬戶的。
（十七）取消了對開發企業審計的規定。刪除原辦法第十六條，取消了監管機構聘請專業機構對開發企業商品房預售資金的繳存、使用情況進行審計的規定。
（十八）完善監管銀行管理機制。辦法第十五條根據《意見》第五、第六、第九條修訂為：監管銀行應當嚴格按照預售資金監管三方協議做好監管賬戶管理工作，有下列行為的，監管機構通知監管銀行立即整改，對拒不整改或者整改不符合要求的，監管機構應當及時報告連云港市住房和城鄉建設局，同時通報中國人民銀行連云港市中心支行、中國銀行保險監督管理委員會連云港監管分局，停止簽訂新的監管協議，造成損失的，承擔相應的賠償責任。
（一）未按規定將預售資金及時、全額存入監管賬戶的；
（二）未按規定及時入賬、及時撥付商品房預售資金的；
（三）擅自撥付、挪用、扣劃商品房預售資金的；
（四）未按規定及時、完整反饋放款信息的；
（五）其他違反本辦法或者商品房預售資金監管協議的行為。
（十九）增加法院保全、執行商品房預售資金的規定。第十九條根據《意見》第九修訂為：人民法院保全、執行商品房預售資金的，按照最高人民法院、住房和城鄉建設部、中國人民銀行《關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2022〕12號）執行。
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