連云港市市區商品房質量保證金使用實施細則

第一條為進一步規范我市商品房質量保證金使用管理，落實商品房質量在保修期內的維修責任，根據《建設工程質量管理條例》、《江蘇省物業管理條例》、《連云港市商品房質量保證金管理辦法》等相關規定，結合本市實際，制定本實施細則。

第二條本實施細則適用于本市市區范圍內（包括海州區、連云區、市開發區、云臺山景區、高新區、國家東中西區域合作示范區）房地產開發企業銷售的商品房質量保證金的監管、使用和退還。

第三條在商品房質量保修期內，房地產開發企業應對所售商品房承擔質量保修責任。

第四條商品房質量保證金的使用，以房地產開發企業就該開發項目預留在監管機構的質量保證金為限額。超過商品房質量保修期限或保修范圍的，不得使用監管機構留存的保證金。

第五條正常使用條件下，商品房最低保修期限為：

（一）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲，為5年；

（二）外墻外保溫工程，為5年；

（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝，為2年；

（五）開發企業統一進行裝飾裝修的商品房裝修工程，為2年。

本辦法所稱保修期限自商品房竣工驗收備案之日起算。

第六條保修期內，商品房專有部位出現質量問題時，業主應按商品房質量保證書載明的報修方式向開發企業報修；商品房共用部位、共用設施設備出現質量問題時，物業服務企業、業主委員會或相關業主（以下簡稱報修人）應及時向開發企業報修。

第七條保修期內，商品房出現質量問題需要維修時，若開發企業不履行保修責任的，報修人可向屬地街道辦事處（鄉鎮）提出保證金使用申請，街道辦事處（鄉鎮）受理后應在7個工作日內到現場核實，核實無誤后將相關材料報送區物業主管部門。區物業主管部門在收到相關材料后應在3個工作日內將保證金使用申請書內容書面通知開發企業或在市住房局網站上公示，開發企業在收到通知或在公示后15個工作日內未提出書面異議或未進行維修的，可啟動使用保證金。

開發企業對保修申請提出書面異議的，報修人應在提出保證金使用申請后，根據開發企業異議內容補充提交報修人委托的有相應檢測資質的檢測機構或具有司法鑒定資格的專業部門出具的工程質量檢測報告或書面意見等材料，也可提交確定應由開發企業承擔保修責任的仲裁文書或生效判決書。

第八條在保修期內，商品房出現質量問題需要維修時，若開發企業因注銷、歇業、解散、破產等原因無法履行保修義務的，報修人可向屬地街道辦事處（鄉鎮）提出保證金使用申請，并提供以下材料：

（一）報修人委托有相應檢測資質的檢測機構或具有司法鑒定資格的專業部門出具的工程質量檢測報告或書面意見；

（二）報修人根據相關規定選擇具有相應施工資格的施工單位，施工單位應按有關規定編制維修方案和工程預算并報屬地街道辦事處（鄉鎮）。

街道辦事處（鄉鎮）在收到上述材料后，7個工作日內到現場核實，核實無誤后委托具有相關資質的機構進行審核，審核確認后將相關材料報送區物業主管部門。經區物業主管部門批準，由報修人在街道辦事處（鄉鎮）監督下組織維修。審核費用計入維修成本，在保證金中列支。

第九條若維修費用超過10萬元（包含10萬元），報修人可選擇監理單位對維修工程實施監理，監理費用計入維修成本，在保證金中列支。

第十條報修人通過檢測機構、仲裁機構、法院認定屬于開發企業保修責任范疇的，檢測、仲裁、訴訟費用可作為維修成本，在保證金中列支。

第十一條實施維修的施工單位應合理控制維修成本。維修工程竣工后，施工單位應按照有關規定組織驗收，編制維修工程決算，并由街道辦事處（鄉鎮）委托工程造價咨詢機構審核維修工程決算，維修工程決算審核費用計入維修成本，在保證金中列支。

第十二條區物業主管部門收到街道辦事處（鄉鎮）提交的維修工程竣工驗收報告、經審核的維修工程決算、維修工程費用清單及其他相關資料后，3個工作日內報市物業管理中心備案，監管機構在備案后10個工作日內按維修合同、決算審核服務協議約定的方式，向保證金使用申請人或施工單位、監理單位、專業造價審計機構等單位轉賬，相關費用直接從開發企業保證金賬戶中列支。

第十三條監管機構應在資金撥付之日起30日內將保證金使用明細函告開發企業。若開發企業已經注銷或無法取得聯系的，在市住房局網站上進行公示。

第十四條下列情況不屬于保修范圍，不得使用保證金進行維修：

（一）因物業使用人使用不當或者擅自改動房屋結構、設施設備位置和不當裝修等造成的物業質量問題；

（二）非開發企業建設的專業經營設施設備出現的質量問題；

（三）因不可抗力造成的物業質量問題。

第十五條物業服務企業發現房屋共用部位、共用設施設備出現質量問題，未及時向開發企業報修的，因拖延報修而造成的責任由物業服務企業承擔。

第十六條保修期內，開發企業不積極履行保修義務，發生報修人使用保證金維修房屋情況的，計入開發企業誠信檔案，每次扣3分。

第十七條申請使用質量保證金進行商品房維修的，由報修人根據與維修施工單位的合同約定對維修工程質量承擔保修責任。

第十八條保修期滿后，開發企業向商品房質量保證金監管部門提交退還保證金書面申請，并同時出具由屬地區級物業主管部門出具的同意退款證明，監管機構收到退款申請后30日內將監管賬戶內保證金退還給開發企業。

第十九條本實施細則自2016年8月1日起執行。

附件2：

關于《連云港市市區商品房質量保證金使用實施細則》的制定說明

一、制定的必要性

自我市實施商品房質量保證金管理制度以來，能夠很好地落實商品房在缺陷責任期內的維修責任，保障商品房得到正常維修和使用，維護廣大業主的合法權益。但在實施過程中，也存在著一些具體問題，商品房在保修期內出現質量問題需要維修時，若開發企業不積極履行保修義務或因注銷、歇業、解散、破產等原因無法履行保修義務的，將給業主造成困擾。為了進一步規范我市商品房質量保證金使用管理，根據《建設工程質量管理條例》、《江蘇省物業管理條例》、《連云港市商品房質量保證金管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）等相關規定，結合本市實際情況，特起草《連云港市商品房質量保證金使用實施細則》（以下簡稱《實施細則》）。

二、征求意見的情況

我局高度重視此項工作，專門成立了起草班子，深入調查研究，在此基礎上草擬了初稿。初稿完成后，立即安排專人對初稿進行了合法性審查，對文字表述進行了修改，形成《實施細則》征求意見稿。我局先后組織召開了由各區住建部門相關負責人參加的座談會，對《實施細則》征求意見稿多次做了認真的研究、論證和修改，并將完善過后的《實施細則》征求意見稿公開發布，向各區政府部門及社會各界人士廣泛征求意見。

三、制定依據

（一）《建設工程質量管理條例》

（二）《江蘇省物業管理條例》

（三）《連云港市商品房質量保證金管理辦法》

四、主要內容

（一）明確了《實施細則》適用范圍、保修期限。第二條規定《實施細則》適用于本市市區范圍內（包括海州區、連云區、開發區、云臺山景區、高新區、徐圩新區）房地產開發企業銷售的商品房質量保證金。第三、四、五條規定在商品房質量保修期內，房地產開發企業應對所售商品房承擔質量保修責任以及各項工程的最低保修期限。

（二）明確商品房質量保證金使用方法。第六、七、八條詳細說明何種情況下可以使用質量保證金進行維修，分別闡述若開發企業不履行保修責任或因注銷、歇業、解散、破產等原因無法履行保修義務時，業主可通過《實施細則》規定的流程方法進行報修及維修。

（三）明確列支在商品房質量保證金中的相關維修費用問題。第九、十、十一條規定維修費用超過10萬元（包含10萬元），報修人可選擇監理單位對維修工程實施監理，監理費用計入維修成本，在保證金中列支；報修人通過檢測機構、仲裁機構、法院認定屬于開發企業保修責任范疇的，檢測、仲裁、訴訟費用可作為維修成本，在保證金中列支；實施維修的施工單位應合理控制維修成本。維修工程竣工后，施工單位應按照有關規定組織驗收，編制維修工程決算，并由街道辦事處（鄉鎮）委托工程造價咨詢機構審核維修工程決算，維修工程決算審核費用計入維修成本，在保證金中列支。

（四）明確維修費用的審核、撥付流程，落實責任主體。第十二條規定區物業主管部門收到街道辦事處（鄉鎮）提交的維修工程竣工驗收報告、經審核的維修工程決算、維修工程費用清單及其他相關資料后，3個工作日內報市物業管理中心備案，監管機構在收到市物管中心作出的撥付保證金核準通知后10個工作日內，按維修合同、決算審核服務協議約定的方式，向保證金使用申請人或施工單位、監理單位、專業造價審計機構等單位轉帳，相關費用直接從開發企業保證金帳戶中列支。

（五）明確監管機構的告知義務。第十三條規定監管機構應在資金撥付之日起30日內將保證金使用明細函告開發企業。開發企業已經注銷或無法取得聯系的，在市住房局網站上進行公示保證金使用明細。

（六）進一步明確保修范圍，詳細介紹不得使用保證金的情況。第十四條規定不得使用保證金進行維修的情況包括：

1.因物業使用人使用不當或者擅自改動房屋結構、設施設備位置和不當裝修等造成的物業質量問題；2.非開發企業建設的專業經營設施設備出現的質量問題；3.因不可抗力造成的物業質量問題。第十五條規定物業服務企業發現房屋共用部位、共用設施設備出現質量問題，未及時向開發企業報修的，因拖延報修而造成的責任由物業服務企業承擔。

（七）說明開發企業不履行保修責任義務的處罰情況。第十六條規定保修期內，開發企業不積極履行保修義務，發生報修人使用保證金維修房屋情況的，計入開發企業誠信檔案，每次扣3分。

（八）對保修期滿后的保證金返還事項進行詳細規定。第十八條要求商品房竣工驗收備案之日起滿5年后，開發企業向保證金監管部門提交退還保證金書面申請，并同時出具由屬地區物業主管部門出具的同意退款證明，監管機構收到退款申請后30日內將監管帳戶內保證金退還給開發企業。