各縣、區人民政府，市各委辦局，市各直屬單位：

《連云港市國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作流程和維修改造標準》已經市十四屆政府第24次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真遵照執行。

 

 

連云港市人民政府辦公室

2018年6月27日

（此件公開發布）

 

連云港市國有企業職工家屬區“三供一業”

分離移交工作流程和維修改造標準

 

按照國務院辦公廳《轉發國務院國資委、財政部關于國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作指導意見的通知》（國辦發〔2016〕45號)、國務院國資委、財政部《關于印發〈中央企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作有關問題解答〉的通知》（國資廳發改革〔2018〕7號）、《關于做好2018年剝離國有企業辦社會職能和解決歷史遺留問題有關工作的通知》（國資廳發改革〔2018〕11號)及《市政府辦公室關于印發連云港市國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交實施方案的通知》（連政辦發〔2017〕102號）要求，依據國家、省相關技術規范和行業技術標準、市相關政策規定，結合我市實際，制訂本工作流程和維修改造標準。

一、物業管理移交工作流程和維修改造標準

（一）物業管理移交接收

連云港市國有企業職工家屬區物業管理由所在轄區街道辦事處接收，并由街道辦事處統一管理。

成片區的，可由街道辦事處指導家屬區成立業主大會，通過市場公開選聘物業服務企業進行管理；經街道指導仍不能成立業主大會和業主委員會的，可按《江蘇省物業管理條例》規定，由街道辦事處組織社區居委會、業主等代表組建物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會職責，選聘家屬區物業服務企業；無法成立業主委員會的家屬區，零星插花式或是零散分布的，由街道或社區進行托管，針對物業實際狀況，組織專業機構提供保潔、門禁、清掏化糞池、下水道等單項或部分事項的有償服務。

（二）移交條件

1. 移交的家屬區內房屋產權清晰，已辦理不動產證書（土地使用權證書、房屋所有權證書）。

2. 房屋完損等級達到要求。磚混結構的房屋使用年限大于20年的、鋼混結構的房屋使用年限大于30年的，須進行房屋完損等級鑒定，鑒定為C級以下的房屋須先修繕加固，再進行移交，涉及到特殊情況另行處理。

（三）移交的范圍和內容

1. 業主名冊及房屋清冊、竣工圖、附屬設施設備清冊及合格證保修憑證等基礎資料。

2. 未房改房屋產權及房屋使用人名冊。

3. 物業維修資金。按照物業維修資金有關政策規定，物業管理移交前應按40元/㎡（帶電梯的按60元/㎡）逐戶補交物業維修資金，賬目細分到戶，補足補齊。

4. 物業移交接管及補貼費。由移交方移交至屬地街道辦事處。移交費用按照5元/㎡標準一次性繳納，單個項目費用不足3萬元的按3萬元定補。補貼費用按照多層25元/㎡，高層按照36元/㎡向屬地街道辦事處繳納，用于彌補物業管理移交過程中和后期、以及托管房屋的物業管理費用缺口和不足。

5. 物業服務用房。物業服務用房、車庫和用于家屬區居民服務的配套用房，一并移交至街道辦事處納入家屬區的統一管理。

6. 家屬區規劃紅線范圍內經營性用房、未出售房屋及其他設施設備原則上一并移交，其租金及經營收入專項用于彌補家屬區后期物業管理經費不足。

（四）家屬區分離移交的維修改造標準

1. 屋面維修：對屋面防水層進行修補或者大修，確保屋面無滲漏，更換破損的隔熱板；對城市主干道、快速路、城鐵、高鐵等沿線房屋進行平改坡。

2. 外墻防滲和出新：對破損的外墻進行修補，確保外墻無滲漏；對外墻墻面進行整體粉刷出新，并與區域色彩風格相協調；對破損的落水管、水斗進行維修和更換。

3. 樓道出新：粉刷樓道內墻，維修、油漆欄桿扶手，維修樓道窗。

4. 路面維修：新建和翻建小區道路，主干道攤鋪瀝青，支道攤鋪混凝土路面，保證道路平整。

5. 管網改造：完善和疏通污水、雨水管網，保證排水暢通。

6. 環衛設施改造：徹底清理化糞池，根據需要新建、改造化糞池及配套管網、改造公共廁所，安裝垃圾棚。

7. 增設停車泊位：因地制宜增設停車泊位。

8. 進行白蟻防治：對小區公共部位進行白蟻防治。

9.  住宅信報箱改造：更換破損的信報箱。

10. 增加樓梯道燈：根據實際情況增加樓道燈，燈具采用節能燈具，并注重長效維護管理。

11. 綠化改造：對小區內綠化進行修剪、移植和補植。

12. 完善配套物業服務用房：按照不低于小區總建筑面積4‰的比例配置物業服務用房，低于100㎡的按照100㎡配置。獨立樓棟無法配置物業服務用房的，可以按照應配建面積，參照周邊房屋銷售價格的標準，以貨幣方式交由街道辦事處統籌安排。

13. 建設休閑場所：修復、增添居民體育活動、休閑娛樂場所。

14. 對舊住宅區內各類違章建（構）筑物進行拆除，對破墻開店、開門進行封堵。

15. 安裝監控探頭，有條件的應接入公安聯網系統。

16. 完成小區控源截污工程，實現雨污分流。

17. 改造小區路燈，并接入市政供電網絡。

18. 修復、增補消防栓、滅火器等小區必備的消防設施，有必要的還需修復、建設或增配消控室、消防泵房等，確保小區消防正常使用。

19. 按相關規定應納入整治改造范圍的其他內容。

（五）移交工作流程

1. 開展移交調查。有關企業應當會同項目所在地街道辦事處共同商議，明確移交區域范圍。查清公用部位、公共設施基本情況。

2. 明確移交范圍和條件。根據房屋權屬性質情況，分清公有住房、公有住房的房改房、房改后已經轉讓等情況。同時，清點房屋及配套設施設備和相關場地，分類建立國有企業職工家屬區物業設施分離移交項目的詳細清冊。

3. 評定房屋等級。對房齡大于20年的磚混結構房屋和房齡大于30年的鋼混結構房屋，需開展房屋完損等級評定。

4. 明確改造內容。對照家屬區分離移交維修改造標準，明確改造的項目、內容，并委托專業的可研編制和施工設計單位，設計工程改造方案。

5. 測算經費需求。移交企業和接收單位可協商委托工程咨詢機構，編制維修改造工程預算。維修改造經費包括可研費用、設計費用、舊設施設備維修維護及拆除費用、新設備購置安裝費用、施工安裝費、監理費和審計費。經費需求可先按可研報告匡算的概算價格計算，最終按項目竣工后決算審計結果結算。

6. 簽訂移交協議。接收移交雙方，根據確定移交范圍、改造內容、資金需求、支付方式、改造工程施工組織、驗收標準、雙方的責任義務等約定簽訂移交協議，涉及相關資產移交的還應包含資產明細、賬面價值、劃轉方式等事項。移交協議須報各縣區（園區）政府（管委會）或其指定部門審核備案，并報市專項領導小組辦公室備案。

7. 支付移交及維修改造經費。移交協議簽訂后，移交企業應該按改造資金需求向接收方預付改造經費。改造經費由縣區政府或其指定的機構收取，專款專戶，專項使用。

8. 結清物業維修資金。企業職工家屬區移交前，企業應清理物業維修資金繳納情況，按規定補足補齊，交存至物業維修資金代管機構，并提供分戶明細等信息。

9. 組織整治改造。接收方根據移交協議，會同移交方按照基本建設程序要求辦理項目施工手續。通過招標等方式，組織整治改造，并組織竣工驗收。對于列入棚戶區改造和舊城區改造范圍的片區，可按照縣區（園區）政府（管委會）的工作規劃和年度計劃，統籌組織實施。

二、供電移交工作流程和標準

（一）工作流程

1. 簽訂框架協議。移交企業與供電公司簽訂《“三供一業”供電分離移交框架協議》，就移交改造內容、改造標準、人員安置、輿情防控等進行約定。

2. 確定供電方案。移交企業與供電公司結合實際供電條件協商確定供電方案。內容包括供電電源、供電電壓、電源接入點、電源進線方式、負荷性質、供電方式、電氣主接線、批準容量、電能計量方式、安保措施等。

3. 工程設計。設計單位依據江蘇省《居住區配電設施建設標準》，以及確定的供電方案完成工程設計和概算工作，設計完成后，移交企業與供電公司共同對設計方案進行評審。

4. 簽署實施協議。移交企業與供電公司簽署分離移交實施協議（一項目一協議），明確責任界面，約定移交改造范圍、項目資金、工程質量及技術標準、通道資源與施工協調、建設與實施、移交設施的責任劃分、歷史遺留問題及爭議處置等內容。

5. 工程實施。施工單位按照供電設施改造標準，組織開展工程建設改造，嚴控工程質量。

6. 竣工驗收。施工完畢后，由施工單位提出申請，供電公司會同移交企業進行驗收，驗收通過后，供電公司組織送電。

7. 清算移交。移交企業委托有資質的中介機構開展項目審計，出具審計報告。完成項目審計后，供電公司與移交企業做好移交資產的財務清理、資產清查、產權變更等工作。

（二）改造移交標準。

堅持“因地制宜、充分利舊、標準適中”，確保技術合理、經濟合算和運行可靠。按照我市經濟發展水平、居民用電特點，合理確定改造標準。充分利用移交企業原有供配電設施、站址用房等，降低工程改造費用。原則上參照江蘇省《居住區配電設施建設標準》（DGJ32J11-2005）執行，設備材料優先考慮國產優質產品，滿足設計容量及用電發展需求，并留有合理余度。

（三）費用標準

移交改造費用包括改造工程項目的可研費用、設計費用、舊設備維修維護及拆除費用、新設備設施購置費用、施工安裝費用、監理費用、審計費用等。移交改造費用按設計單位出具的工程概（預）算改造費用標準執行，最終由有資質的審計機構審定的金額為準。移交改造費用全部由移交方承擔（其中政府補貼由移交方審領）。涉及電梯、水泵等重要用電負荷，移交企業需向供電公司繳納高可靠性供電費用。

三、供水移交工作流程和改造標準

（一）適用范圍

1. 在城市供水系統中納入市“三供一業”企業名錄中的職工家屬區內供水設施。區域供水范圍內的供水設施改造另行研究。

2. 供水設施包含自職工家屬區規劃紅線至居民室內與室內原有管道連接。

3. 供水設施維修改造內容包括水表、供水管網和二次供水設備。

（二）編制依據。《建筑給水排水設計規范》GB50015、《二次供水工程技術規程》CJJ140、江蘇省《居民住宅二次供水工程技術規程》DGJ32/J161、《江蘇省城市公共供水行業反恐怖防范標準》、住建部、發改委、公安部、衛計委《關于加強和改建城鎮居民二次供水設施建設與管理確保水質安全的通知》。

（三）基本要求

1. 供水設施改造本著規范、節約的原則，在滿足安全條件的基礎上，結合實際情況，考慮操作管理、維修檢測等方面的要求。

2. 居住住宅二次供水設施改造后居民用戶必須實行一戶一表，水表出戶。商業用戶由移交企業自愿選擇。

3. 供水設施改造工程采用的涉水產品應有國家或省、市衛生部門頒發的飲用水衛生許可證。

4. 二次供水設施改造過程應不影響用戶正常用水，必要時采取臨時供水措施保障正常供水。

5. 二次供水設施改造防寒措施應滿足《省住房城鄉建設廳關于加強全省建筑供水設施防凍保溫工作的通知》、《連云港市城鄉建設局關于加強我市新建居民住宅給水系統防凍保溫設計的通知》等相關要求。

6. 二次供水設施民用生活水系統應獨立設置，并盡可能有獨立的建筑維護結構。建筑主體滿足二次供水規范要求。

7. 二次供水設施應具有管網圖、設備銘牌標識等基礎技術資料。

（四）水質、水壓

1. 供水設施改造后水質指標必須滿足《生活飲用水衛生標準》GB5749要求。

2. 通過加壓泵站供水的管道壓力必須按照《二次供水工程技術規程》（CJJ140-2010）、江蘇省《居民住宅二次供水工程技術規程》等國家、省、市規范標準執行。

3. 對于無法建設加壓泵站的老舊小區通過管網改造等措施必須保證用戶進水壓力不低于0.05MP。

（五）改造標準

二次供水設施包括水表、供水管網和二次供水設備。

1. 水表

（1）對于原有水表，按照《冷水水表檢定規程》JJG162規定，超過使用期限或未按規定進行定期檢定的全部進行更換。

（2）多層建筑采用普通機械式水表。高層建筑宜采用具備遠傳抄讀條件的智能水表。

2. 供水管網。供水管網包括一級表以下主管網、支干管網、住宅立管、水表井及表井內相關設施等附屬設施內容。

（1）供水管材應選用球墨鑄鐵管、襯塑鋼管、雙金屬復合管和埋地聚乙烯給水管，未采用上述類型規范的管道必須進行更新改造。

（2）原有供水管道管材符合要求時，檢測居民住宅規劃紅線至居民入戶前計量水表之間水量漏損率，漏損率≤5%的供水管網應予以保留，漏損率＞5%的供水管網應予以改造。

3. 二次供水設備

（1）水池（箱）。原有鋼筋混凝土水池應采取不銹鋼內襯；如需更換水池（箱），應采用食品級不銹鋼水箱；當水池（箱）有效容積大于50m3時，宜分為容積基本相同的兩格，并能獨立工作；水池（箱）進水控制設置遙控浮球閥和電動閥門雙重控制；水池（箱）的泄水管和溢流管的出口，不得直接與排水構筑物或排水管道相連接，應采取間接排水的方式。

（2）水泵。應設置備用水泵，宜采用大小泵匹配方式；每臺水泵的出水管上，應裝設遠傳壓力表、止回閥、電動閥和手動閥門；水泵的吸水管上，應裝手動閥門；吸水管和出水管上應裝置減震裝置，采用可曲撓橡膠接頭。

（3）泵房內管道、閥門。泵房內管道、閥門改造包括進水管、出水管、旁通管、排水管、電動閥門、手動閥門、遙控浮球閥、減壓閥等附屬設施內容。管材選用不銹鋼管或襯塑鋼管，閥門選用軟密封閥門。管材、閥門未采用上述類型規范的必須進行更新改造。管材和閥門滿足要求時，對原有管道、閥門進行檢測評估，經評估認定需要更換的進行更換。

（4）泵房門窗。泵房采用防火防盜門。防火防盜門尺寸應滿足搬運最大設備的需要，窗戶及通風孔應設防護格柵式網罩。

（5）電氣、自控。控制系統應滿足自動恒壓變頻供水功能；控制系統應能實現無人值班要求，具備遠程監控功能；機泵控制箱（柜）應設置現場就地人工控制和自動控制的轉換開關；應設置總等電位聯結箱。對原有控制柜、線纜應進行檢測評估，對于安裝不規范、有安全隱患、不便檢修的控制柜、線纜進行更換。評估結果良好的控制柜和線纜進行保留。

（6）附屬設備。地下泵房內應設置一用一備的排水泵；泵房應設置通風設備，保證房間內通風良好；泵房內應設有清洗水池和水質檢測龍頭；泵房內部照明系統應滿足日常檢修要求；泵房的內墻、地面應選用符合環保要求、易清潔的材料鋪砌或涂覆，室內地面應平整、防滑。

（六）費用標準

1. 改造費用。在進行二次供水設施改造時，建設安裝費用按照市場定額進行費用測算，由各移交企業承擔；改造工程中涉及到道路挖掘占用行政許可手續由家屬區所屬企業辦理。

2. 運行維護費用。二次供水設施移交管理后運行、維護和管理費用按照《連云港市市區新建居民住宅供水設施管理暫行辦法》《關于公布市區新建居民住宅供水設施建設、運行、維護和管理指導性收費標準（試行）》《連云港市市區新建居民住宅供水設施管理暫行辦法實施細則》等相關規定執行，由各移交企業承擔。

3. 供水設施改造、運行、維護和管理費用原則上不超過5800元/戶。

（七）驗收與移交

1. 按照“先移交后改造”的原則，移交企業與接收企業在分離移交協議中明確雙方責任，經雙方認可后簽收移交協議。供水設施移交僅涉及運行、維護和管理權移交，不涉及產權問題。

2. 根據移交協議規定內容，接收單位對供水設施進行維修改造，移交企業要積極配合做好相關工作，提供建設用地和線路通道，做好職工群眾思想政治工作，取得職工群眾的理解和支撐，協調解決施工受阻、轉供等問題，為維修改造創造條件。

3. 供水設施改造完成并經過驗收后，報市城建局、物價局備案。

四、其他事項

本工作流程和維修改造標準由連云港市國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作專項小組辦公室負責解釋。