各縣、區人民政府，市各委、辦、局，市各直屬單位：

《連云港市經濟適用住房管理暫行辦法》已經市十一屆政府第29次常務會議討論通過，現印發給你們，請遵照執行。

 

　二○○四年十月十二日       

連云港市市區經濟適用住房管理暫行辦法 

第一章　總  則

 

第一條　為規范經濟適用住房建設、交易和管理行為，保護當事人的合法權益，根據《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發〔2003〕18號）和國家建設部、發展改革委、國土資源部、中國人民銀行《關于印發經濟適用住房管理辦法的通知》（建住房〔2004〕77號），結合連云港市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。從事經濟適用住房建設、交易，實施經濟適用住房管理，應當遵守本辦法。

第三條　發展經濟適用住房應當堅持“在國家宏觀政策指導下，因時制宜、分別決策”的原則，由市、縣人民政府根據本市經濟社會發展水平、居民住房狀況和收入水平等因素，嚴格按照國家規定合理確定經濟適用住房的政策目標、建設標準、供應范圍和供應對象等，并組織實施。

第四條　購買經濟適用住房必須實行申請、審批和公示制度。

第五條  市房產行政主管部門負責市區內經濟適用住房的實施和管理工作。

市計劃、規劃、國土資源、建設、價格行政主管部門和金融機構按照各自的職責分工，負責經濟適用住房有關工作。

第六條　市房產行政主管部門應當會同計劃、國土資源、規劃、建設等行政主管部門根據土地利用總體規劃、城市總體規劃和經濟適用住房發展計劃，做好項目儲備，為經濟適用住房建設創造條件。

第七條　市計劃行政主管部門應當會同房產、國土資源、規劃、建設行政主管部門依據經濟適用住房發展規劃和項目儲備情況，編制經濟適用住房年度建設投資計劃和用地計劃。經濟適用住房建設用地應當納入年度土地供應計劃。

國家、省屬企事業單位及軍隊的經濟適用住房建設，實行屬地化管理。

 

第二章　經濟適用住房的優惠政策

 

第八條　經濟適用住房的建設以集中成片開發為主，建設用地的供應采用行政劃撥方式。嚴禁以經濟適用住房名義取得劃撥土地后，改變土地用途，變相搞商品房開發。

第九條　經濟適用住房建設和經營中的行政事業性收費，省以上有權部門規定免收的，按規定免收，沒有規定減免的，減半征收；經濟適用住房項目小區外基礎設施的建設，由政府牽頭組織實施。

第十條　購買經濟適用住房的個人向商業銀行申請貸款，除符合《個人住房貸款管理辦法》規定外，還應當提供準予購買經濟適用住房證明。個人住房貸款利率執行中國人民銀行公布的貸款利率，不得上浮。

第十一條　經濟適用住房建設單位可以以在建項目的土地等作抵押向商業銀行申請住房開發貸款。

第十二條　用于個人購房貸款的住房公積金，可優先向購買經濟適用住房的個人發放。

 

第三章　經濟適用住房的建設

 

第十三條　經濟適用住房開發建設應當按照政府組織協調、企業市場運作的原則，實行項目法人招標，參與招標的房地產開發企業必須具有相應資質、資本金、良好的開發業績和社會信譽。

第十四條　經濟適用住房原則上不在一類地段和二類地段的高價位地塊以及全拆遷地塊建設。

第十五條　經濟適用住房開發建設的項目法人招標工作由市房產行政主管部門具體負責，成立招標小組，組織招投標活動。招標程序及文書要經過市經濟適用住房工作領導小組審查。

第十六條　經濟適用住房規劃方案由市房產行政主管部門負責采取公開招標方式征集，市規劃行政主管部門組織專家評審，選擇優秀方案，報市經濟適用住房工作領導小組批準后實施。

第十七條　經濟適用住房建設必須嚴格執行國家有關技術規范和標準，積極推廣應用先進、成熟、適用的新技術、新工藝、新材料、新設備，提高建設水平。

第十八條　經濟適用住房建設單位對其開發建設的經濟適用住房工程質量負最終責任。建設單位應當向買受人出具《住宅質量保證書》和《使用說明書》，并承擔保修責任。

第十九條  經濟適用住房要嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。

 

第四章  經濟適用住房的價格

 

第二十條　經濟適用住房的價格應當以保本微利為原則，由市價格行政主管部門會同房產行政主管部門按照國家計委、建設部《經濟適用住房價格管理辦法》（計價格〔2002〕2503號）和省物價局、建設廳《江蘇省經濟適用住房價格管理辦法實施細則》（蘇價服〔2002〕450號）等有關規定確定，并向社會公布。

第二十一條  經濟適用住房銷售應當實行明碼標價，銷售價格不得超過公示的基準價格和浮動幅度，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。價格行政主管部門應當依法進行監督管理。

 

第五章  經濟適用住房的銷售

 

第二十二條  經濟適用住房采用政府回購銷售的供應方式。

第二十三條  購買經濟適用住房的家庭應當具備以下條件：

（一）夫婦至少有一方具有市區城鎮常駐戶口，并居住滿3年以上；

（二）無房或家庭人均住房建筑面積低于上年度市區人均住房建筑面積的50%；

（三）家庭年收入的6倍尚不能購買市區一套80平方米普通商品房的（按當年度房改政策確定的市場均價）；

第二十四條　被拆遷人符合以下條件的，可以優先購買：

（一）市政建設項目的被拆遷人，4人以上戶，拆遷貨幣補償費低于12萬元且無它處住房的；4人以下戶，拆遷貨幣補償費低于10萬元且無它處住房的。

（二）舊城改造項目的被拆遷人，4人以上戶，拆遷貨幣補償費低于10萬元且無它處住房的；4人以下戶，拆遷貨幣補償費低于8萬元，且未購置回遷房，無它處住房的。

第二十五條　同等條件下，殘疾人家庭、社會救濟對象、特困低保家庭、特困職工家庭、市級以上勞動模范、見義勇為者憑有權部門相關有效證件可優先購買。

第二十六條  除申購家庭夫婦外，下列家庭成員的收入計入家庭總收入，同時分攤家庭現住房使用面積：

（一）與申購家庭夫婦同住的未婚或離異、喪偶后它處無住房的直系親屬；

（二）正在服義務兵役的子女；

（三）正在外地讀書的未婚子女。

第二十七條　下列房屋應當認定為申購家庭的現有住房：

（一）家庭成員居住的私有住房（含房改房）；

（二）家庭成員承租的公有住房；

（三）現住的父母或子女的住房；

（四）待入住的拆遷安置住房；

（五）出租的房屋。

第二十八條　購房者應當持夫婦身份證、戶籍證明、現住房產權證或使用權憑證，市民政部門、市總工會、單位或居委會出具的收入證明，被拆遷人還需持有效的拆遷協議至房產行政主管部門辦理購房手續。

第二十九條　房產行政主管部門會同有關部門對購房家庭進行調查，符合條件的應當公示。公示后有投訴的，由房產行政主管部門會同有關部門核實；對無投訴或經核實投訴不實的，發給準予購買經濟適用住房證明，并注明可以購買的優惠面積或房價總額標準，辦理認購手續。

第三十條　符合條件的家庭須按核準的面積購買經濟適用住房，其購買面積原則上不得超過核準面積。核準面積按當年度房改標準執行。購買面積在核準面積以內的，按核準的價格購買，超過核準面積的部分，按市場價購買。超面積部分差價款的處理辦法另行制訂。

第三十一條　購房戶數量超出可供應的經濟適用住房數量時，采取搖號輪候的方法確定該批房屋的供應對象。

第三十二條　購買經濟適用住房后，原居住的房屋為直管公房的應當交回作為廉租住房使用。

 

第六章  經濟適用住房的交易

 

第三十三條  居民個人購買經濟適用住房后，應當按照規定辦理權屬登記。房屋、土地登記部門在辦理權屬登記時，應當分別注明是經濟適用住房、劃撥土地。

第三十四條　經濟適用住房在取得房屋所有權證和土地使用證，滿5年后可上市交易。出售時，應當按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的1/3向政府（或財政部門）繳納收益，用于廉租住房建設。

個人購買的經濟適用住房在未向政府補繳收益前不得用于出租經營。

第三十五條　經濟適用住房購買人以市場價出售經濟適用住房后，不得再購買經濟適用住房；如需換購，必須以屆時經濟適用住房價格結合成新折舊出售給取得經濟適用住房資格的家庭后，方可再次申請。

 

第七章  經濟適用住房的物業管理

 

第三十六條　經濟適用住房小區以招標方式選擇物業管理企業。

第三十七條　經濟適用住房小區的物業管理收費應當略低于同等的一般商品房。

 

第八章　集資建房和合作建房

 

第三十八條  集資、合作建房是經濟適用住房的組成部分，其建設標準、優惠政策、上市條件、供應對象的審核等均按照經濟適用住房的有關規定嚴格執行。 集資、合作建房應當嚴格控制。集資、合作建房納入經濟適用住房建設計劃和用地計劃管理。

第三十九條  住房困難戶較多的工礦區和困難企業，經市人民政府批準，可以在符合土地利用總體規劃、城市規劃和單位發展計劃的前提下，利用單位自用土地進行集資、合作建房。參加集資、合作建房的對象，必須限定在本單位無房戶和符合市人民政府規定的住房困難家庭。

第四十條　向職工收取的集資、合作建房款項實行專款管理、專項使用，并接受財政和房產行政主管部門的監督。

第四十一條　凡已經享受房改政策購房、購買了經濟適用住房或參加了集資、合作建房的人員，不得再次參加集資、合作建房。嚴禁任何單位借集資、合作建房名義，變相搞實物分配或商品房開發。

第四十二條　集資、合作建房單位只允許收取規定的管理費用，不得有利潤。

 

第九章  監督管理

 

第四十三條  各有關部門應當加強對經濟適用住房建設、交易中違法違紀行為的查處：

（一）對未經批準、擅自改變經濟適用住房或集資、合作建房用地用途的，由國土資源行政主管部門按有關規定處罰；

（二）經濟適用住房開發建設、銷售、管理過程中有違反價格管理法律、法規的，由價格行政主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰；

（三）擅自向未取得資格的家庭出售經濟適用住房或組織未取得資格的家庭集資、合作建房的，由房產行政主管部門責令建設單位限期收回；確實不能收回的，由建設單位補繳同地段經濟適用住房或集資、合作建房與商品房價格差，并對建設單位依法進行處罰。

第四十四條  對采用隱瞞真實情況手段騙購經濟適用住房或參加集資、合作建房的個人，由房產行政主管部門追回已購住房；確定不能收回的，由購買人按市場價補足購房款，并可提請所在單位對申請人進行行政處分；對出具虛假證明的單位，由房產行政主管部門提請有關部門追究單位主要領導的責任。

 

第十章   附  則

 

第四十五條  本辦法適用范圍為本市市區。

第四十六條  本辦法由市房產管理局負責解釋。

第四十七條  本辦法自2004月10月12日起施行。