各縣、區人民政府，市各委、辦、局，市各直屬單位：

現將《連云港市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。

　　　　　　

　　　　　　　　　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 二○一一年五月十五日

　　

連云港市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法

第一章　　總則

　　　第一條　　為規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號，以下簡稱《條例》）及有關法律、法規，結合我市實際，制定本暫行辦法。

　　第二條　　在本市行政區域內，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人房屋的，適用本暫行辦法。

　　第三條　　各縣、區人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。

　　連云港經濟技術開發區、徐圩新區、云臺山風景名勝區（科教創業園區）的房屋征收與補償工作由所在行政區域的區人民政府負責。

　　第四條　　市城鄉建設局為市人民政府確定的房屋征收管理部門，負責全市房屋征收與補償日常管理工作；

　　各縣、區人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。

　　第五條　　房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。

　　房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督,并對其行為后果承擔法律責任。

　　第六條　　市、縣級人民政府發改、監察、財政、審計、規劃、城建、國土、住房、城管、工商、稅務、民政、物價等有關部門應當根據《條例》規定和職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利實施。

　　第七條　　房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。

　　第八條　　房屋征收與補償應當遵循下列程序：

　　（一）對擬征收房屋進行調查、登記并公布結果；

　　（二）對未經登記的建筑進行調查、認定和處理；

　　（三）擬定征收補償方案，并征求公眾意見；

　　（四）開展社會穩定風險評估；

　　（五）專戶存儲專項資金；

　　（六）作出房屋征收決定；

　　（七）通知有關部門暫停辦理相關手續；

　　（八）選定評估機構；

　　（九）訂立補償協議，進行補償安置；

　　（十）作出征收補償決定；

　　（十一）依法申請人民法院強制執行。

　　第九條　　任何組織和個人對違反本暫行辦法規定的行為，都有權向人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。

　　監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察。

　第二章　　征收決定

　　　第十條　　為了公共利益的需要，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市或者縣、區國民經濟和社會發展年度計劃。

　　第十一條　　房屋征收部門應當對征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，收集相關資料，被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

　　第十二條　　各縣、區人民政府在作出房屋征收決定前，應當組織城管、國土、規劃、住房、城建等有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。

　　第十三條　　房屋征收部門擬定征收補償方案，報縣、區人民政府。

　　各縣、區人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證，并在政府網站和征收范圍內公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

　　房屋征收補償方案應當包括：房屋征收的依據、房屋征收的范圍、房屋征收的簽約期限、房屋征收補償政策標準、房屋征收補償安置方式、補助和獎勵辦法、其他應當明確的內容。

　　第十四條　　各縣、區人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況，在政府網站和征收范圍內及時公布。

　　因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合《條例》或者本辦法規定的，各縣、區人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

　　第十五條　　各縣、區人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估，并形成房屋征收社會穩定風險評估報告。

　　房屋征收決定涉及被征收人數量400戶（含400戶）以上的，應當經縣、區人民政府常務會議討論決定。

　　第十六條　　各縣、區人民政府作出房屋征收決定前，房屋征收補償費用應當足額到位。財政部門應當設立房屋征收補償費用專戶，專戶存儲、專款專用，并適時撥付。

　　第十七條　　各縣、區人民政府作出房屋征收決定前，房屋征收部門應依據《條例》第八條、第九條規定提供以下材料：

　　（一）建設項目符合國民經濟和社會發展規劃的證明材料；

　　（二）征收范圍用地符合城鄉規劃或專項規劃的證明材料（含紅線圖）；

　　（三）征收范圍內土地用途符合土地利用總體規劃的證明材料；

　　（四）保障性安居工程建設、舊城區改建納入市或縣、區國民經濟和社會發展年度計劃的證明材料；

　　（五）社會穩定風險評估報告；

　　（六）征收補償資金足額到位的證明材料；

　　（七）符合法定程序的房屋征收補償方案。

　　第十八條　　各縣、區人民政府作出房屋征收決定后，應當在政府網站和征收范圍內公告，公告應當載明以下內容：

　　（一）房屋征收的主體；

　　（二）房屋征收實施單位；

　　（三）房屋征收補償方案；

　　（四）行政復議、行政訴訟權利；

　　（五）現場接待地點及聯系方式；

　　（六）監督舉報電話；

　　（七）其他應當公告的事項。

　　第十九條　　房屋征收范圍確定后，任何單位和個人不得在房屋征收范圍內實施下列事項：

　　（一）新建、擴建、改建房屋；

　　（二）續建雖已依法取得建房批準文件但尚未建造完畢的房屋；

　　（三）改變房屋、土地用途；

　　（四）辦理戶口的遷入和分戶；

　　（五）以被征收房屋為注冊地址辦理工商注冊登記手續；

　　（六）其他不應增加補償費用的行為。

　　房屋征收部門應就前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過一年。

　　第二十條　　房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

第三章　　征收評估

　　第二十一條　　對被征收房屋進行房地產市場價值評估，應當由具有三級以上房地產評估資質的房地產估價機構（以下簡稱估價機構）按照國務院住房城鄉建設主管部門制定的房屋征收評估辦法評估確定。

　　第二十二條　　估價機構由被征收人在規定期限內從市住房保障和房產管理局每年度公布的估價機構名錄中協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定的方式確定。具體方式如下：

　　（一）房屋征收部門發布征收評估信息；

　　（二）具有相應資質的估價機構報名；

　　（三）估價機構報名數少于5家時，由房屋征收部門按報名先后排序直接提供給被征收人選定，報名數多于5家時，由房屋征收部門按照社會信譽、綜合能力、資質等級及業務承接情況擇優推薦5家，提供給被征收人選定；

　　（四）房屋征收部門登記、統計被征收人的選定意見，半數以上被征收人選擇同一家估價機構，視為協商選定成功；協商不成的，可采用被征收人投票方式，按照簡單多數決定；也可采用隨機選定方式，按照抽簽結果確定。

　　投票或抽簽的過程與結果應當由公證機關現場公證。

　　第二十三條　　估價機構應當獨立開展工作，遵循公開、公平、公正的原則，對被征收房屋的房地產市場價值進行評估。

　　被征收房屋評估時點為房屋征收決定公告之日。

　　第二十四條 　同一征收范圍內的房屋征收評估工作，原則上由一家估價機構承擔。

　　兩家或者兩家以上估價機構承擔同一房屋征收評估項目的，應當就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取等進行溝通協商，執行統一標準。

　　第二十五條　　房屋征收部門和被征收人應當協助估價機構對被征收房屋進行實地查勘，搜集被征收房屋價值評估所必需的資料。估價機構應當按照委托合同約定的時間和要求，到被征收房屋現場逐戶進行實地查勘評估，核對評估對象狀況，做好實地查勘記錄，拍攝反映被征收房屋外觀和內部狀況的影像資料，并妥善保管。

　　被征收房屋實地查勘記錄，應當由被征收人、房屋征收部門或者受委托的房屋征收實施單位有關人員和實地查勘的注冊房地產估價師等共同簽字認可。

　　因被征收人原因不能對被征收房屋進行入室實地查勘、拍攝影像資料或者被征收人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由估價機構以及無利害關系的第三人見證，并在評估報告中作出說明。

　　第二十六條　　被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、使用年限、裝飾裝修及占地面積大小等影響房地產價格的因素，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　被征收房屋價值根據評估對象和當地房地產市場狀況，選用市場法、收益法、成本法、假設開發法進行評估。其中被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有租金或者經營收入的，應當采用收益法評估。可以同時選用兩種或者兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種或者兩種以上評估方法評估。

　　被征收房屋室內裝飾裝修的價值和其他不動產的價值應當與被征收房屋主體的價值分別評估。被征收房屋室內裝飾、裝修的價值應當根據工程造價的計價方法結合成新確定。

　　第二十七條　　估價機構應當向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果向被征收人公示7日，公示期間應當安排負責房屋征收評估項目的注冊房地產估價師進行現場說明解釋。對被征收人反映的確屬錯估和遺漏的部分，注冊房地產估價師應當現場予以記錄，并報估價機構進行修改、完善。

　　估價機構在分戶初步評估結果公示期滿并修正后，應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當及時向被征收人轉交分戶評估報告。

　　第二十八條　　被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告必須由負責房屋征收評估項目的兩名或者兩名以上注冊房地產估價師簽字，不得以印章代替簽字，同時加蓋估價機構公章。

　　第二十九條　　被征收人或者房屋征收部門對評估價值有異議的，自收到評估報告之日起15日內，可以向估價機構提出書面復核評估申請，并指出評估結果或者評估報告存在的問題。復核評估費用由估價機構承擔。

　　估價機構自收到復核評估申請之日起5日內給予答復。評估價值發生變化的，應當出具復核報告；評估價值沒有發生變化的，應當書面告知復核申請人。

　　第三十條　　被征收人或者房屋征收部門對評估機構的復核結果有異議的，自收到復核結果之日起15日內，可以向市房地產評估專家委員會申請鑒定。

　　市房地產評估專家委員會受理房屋征收評估鑒定申請后，應當自收到鑒定申請之日起15日內，指派3人以上單數成員組成鑒定組，處理房屋征收評估鑒定事宜，并出具書面鑒定意見。

　　第三十一條　　異地執業的估價機構，應在完成征收評估業務后，向市住房保障和房產管理局留存房地產評估報告備案。

　第四章　　征收補償

　　　第三十二條　　征收國有土地上單位、個人的合法房屋和未超過批準期限的臨時建筑，應當對被征收人給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；違反本暫行辦法第十九條規定實施的，不予補償。被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

　　第三十三條　　對被征收人給予的補償包括：

　　（一）被征收房屋價值的補償；

　　（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

　　（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

　　搬遷補助費、臨時安置補助費及搬遷獎勵按照《連云港市市區房屋征收補助和獎勵暫行辦法》執行。

　　停產停業損失補償按照相關規定執行。

　　第三十四條　　對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

　　第三十五條　　被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權調換。

　　征收非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換。

　　征收直管公房按照市場評估價值的40%對房屋承租人予以使用權補償，60%補償歸被征收人，被征收人與承租人解除租賃關系。租賃合同中約定有相關條款內容的按照協議條款執行。被征收人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，房屋征收部門應當對被征收人實行產權調換。

　　第三十六條　　被征收人選擇產權調換房屋的，房屋征收部門應當提供產權調換房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與產權調換房屋價值的差價。

　　　產權調換房屋的價值，由對被征收房屋價值進行評估的同一評估機構按照同一時點、相同方法評估確定，并以此作為結算產權調換差價的依據。

　　因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

　　第三十七條　　被征收房屋的性質，以房屋所有權證記載的設計用途或者建設工程規劃許可證記載的功能認定。房屋所有權證未記載的，以房屋檔案記載的用途認定。

　　改變房屋性質的，應當報經規劃主管部門批準，到房屋產權登記機關辦理相關變更手續；改變土地用途的，應當依法辦理審批手續。未經批準擅自改變房屋性質、土地用途的，仍按原性質、用途認定。

　　第三十八條　　征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，應當按照住房保障有關規定辦理相關手續，住房保障主管部門在年度保障性住房供應計劃中單獨列出，優先給予住房保障，被征收人可以不參加社會輪候。

　　對符合保障條件的直管公房承租人，可以先解除租賃關系，無償退回公房使用權，再按照住房保障有關規定，優先給予住房保障。

　　第三十九條　　建設用于產權調換的安置房，其規劃、設計應征求房屋征收部門的意見。安置房應當符合國家質量標準和設計規范。

　　產權調換房屋為期房的，房屋的設計變更、面積差異等問題，按照建設部《商品房銷售管理辦法》及相關規定處理。

　　第四十條　　房屋征收部門與被征收人應當就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷補助費、臨時安置補助費、停產停業損失補償、搬遷期限、過渡方式及期限等事項，訂立補償協議。

　　征收補償協議履行時，被征收人應將房屋所有權證、土地使用權證、建設工程規劃許可證等證照交房屋征收部門，并由房屋征收部門到原發證機關申請登記注銷。

　　補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

　　第四十一條　　房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的，或者被征收人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的人民政府，按照房屋征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

　　被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

　　第四十二條　　實施房屋征收應當先補償、后搬遷。選擇貨幣補償的，應當在貨幣補償款足額支付后搬遷；選擇產權調換的，應當在簽訂協議并結清差價后搬遷，雙方另有約定的，從其約定。對既不選擇貨幣補償，又不選擇產權調換的，房屋征收部門將貨幣補償款足額專戶存儲并提供產權調換房屋或者周轉用房后，可視為先補償。

　　第四十三條　　被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的人民政府依法申請人民法院強制執行。

　　第四十四條　　房屋征收部門應當依法建立健全房屋征收補償檔案制度，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

　　審計部門應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。

　第五章　　法律責任

　　　第四十五條　　各縣、區人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本暫行辦法規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十六條　　采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

　　第四十七條　　采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

　　第四十八條　　貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分。

　　第四十九條　　房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　第六章　　附則

第五十條　　《條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理。但政府不得責成有關部門強制拆遷。

第五十一條　　各縣人民政府可參照本辦法制定具體實施辦法。

第五十二條　　本辦法自公布之日起施行。2004年4月10日市政府公布的《連云港市城市房屋拆遷管理規定》（連政發〔2004〕85號）同時廢止。