對市政協(xié)十四屆四次會(huì)議第44109號提案的答復(fù)

戴鴻鳴委員：

您提出的關(guān)于進(jìn)一步完善存量房以舊換新相關(guān)政策的提案收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：

一、以舊換新實(shí)施情況及成效

（一）聯(lián)合出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策文件。2024年6月6日，我局聯(lián)合市自然資源和規(guī)劃局、市公積金管理中心出臺《關(guān)于調(diào)整和明確促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展相關(guān)措施的意見》（連建發(fā)〔2024〕177號）文件，從支持支持市場化“以舊換新”、支持國有企業(yè)定向“以舊換新”、構(gòu)建預(yù)告登記機(jī)制等三個(gè)方面實(shí)施“以舊換新”相關(guān)工作。購房補(bǔ)貼方面，對市區(qū)（不含贛榆區(qū)）轉(zhuǎn)讓二手住房一年內(nèi)又購置新建商品住房的，予以補(bǔ)貼一次應(yīng)繳契稅額的100%；對規(guī)模以上企業(yè)的產(chǎn)業(yè)工人和大專以上學(xué)歷購房人購買新建住房或首套二手住房的發(fā)放購房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼應(yīng)繳契稅額的80%。

（二）開展地方國企“以舊換新”。采用國企收購模式實(shí)施存量住房“以舊換新”工作。市區(qū)范圍內(nèi)，由市城建控股集團(tuán)成立一家二級公司——置新公司，通過籌集長期低息融資貸款，收購海州區(qū)和連云區(qū)存量住房并定向置換至市城建控股集團(tuán)未銷售新房，存量住房業(yè)主可采用一套或多套存量住房置換新房，置換總價(jià)不得高于所購新房總價(jià)的80%。收購的存量住房統(tǒng)一變更登記至置新公司名下，按照宜租則租、宜售則售、租售并舉等多種渠道盤活。通過以上方式，加快一二手房聯(lián)動(dòng)、激發(fā)房地產(chǎn)市場活力、滿足居民改善型住房需求。

（三）實(shí)施成效。以舊換新方面，自2024年“以舊換新”工作開展以來，全市“以舊換新”成交套數(shù)933套，13.61萬平方米，成交金額15.7億元。其中，城建集團(tuán)成交套數(shù)649套，10.33萬平方米，成交金額13.49億元；今年以來全市成交套數(shù)372套，成交面積5.43萬平方米，成交金額6.39億元。其中，城建集團(tuán)成交286套，成交面積4.38萬平方米，成交金額5.64億元。購房補(bǔ)貼方面，截至目前已累計(jì)發(fā)放購房補(bǔ)貼10562萬元，惠及補(bǔ)貼8066件，有效促進(jìn)一手房和二手房市場的聯(lián)動(dòng)。

二、以舊換新相關(guān)問題成因

（一）關(guān)于“舊”房收購范圍小問題。截至目前，市城建集團(tuán)已收購舊房10.09億元、銷售新房13.23億元。劃定的收舊范圍和25年房齡要求是在兼顧企業(yè)經(jīng)營發(fā)展、后期運(yùn)營管理和規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)等多方面因素后進(jìn)行制定的。25年以上房源盤活渠道受限、資產(chǎn)運(yùn)營管理困難，不利于國有資產(chǎn)保值增值；且需考慮金融機(jī)構(gòu)收購舊房要求（位于城市核心、人口聚集、產(chǎn)業(yè)集聚等具有明顯優(yōu)勢的中心城區(qū)）。

（二）關(guān)于“新”房區(qū)位相對集中問題。采用“國企收購”模式實(shí)施以舊換新政策的國有企業(yè)，應(yīng)以去化自身樓盤為主，收購舊房并定向置換至本公司開發(fā)建設(shè)新房，以保障資金鏈持續(xù)延續(xù)。目前城建集團(tuán)在售的經(jīng)營性項(xiàng)目只有蒼梧錦苑、金海福邸、城樾大境和金鳳雅苑四個(gè)項(xiàng)目樓盤，已全部納入換新項(xiàng)目范圍。

（三）關(guān)于“新”的周邊配套不足問題。換新樓盤主要位于花果山大道東側(cè)，當(dāng)前該區(qū)域商超、菜場、學(xué)校等配套服務(wù)不足，已在加快完善。

（四）關(guān)于置換過渡期長問題。換新項(xiàng)目中，金鳳雅苑項(xiàng)目為現(xiàn)房，滿足即買即交付條件；蒼梧錦苑和金海福邸項(xiàng)目今年即可上房，城樾大境項(xiàng)目2026年具備上房條件。

（五）關(guān)于新舊價(jià)格差大的問題。目前收購舊房平均成本為1.06萬元/平方米，銷售新房平均成本為1.3萬元/平方米，相差不足3000元/平方米；金海府邸項(xiàng)目多層均價(jià)9700元/平方米、高層均價(jià)7600元/平方米，較部分舊房小區(qū)價(jià)格更優(yōu)惠。為降低客戶置換成本，市城建集團(tuán)已推出多項(xiàng)措施：一是蒼梧錦苑、城樾大境等項(xiàng)目免費(fèi)贈(zèng)送車位和儲藏間，成本價(jià)值不低于15萬元。二是采用“國企收購”模式，將舊房款項(xiàng)直接撥付至新房作為首付款，客戶只需補(bǔ)充20%-25%差額；三是出臺“拼多多”“換押轉(zhuǎn)貸”、支持三代以內(nèi)直系親屬換房、三免貼心服務(wù)（免評估費(fèi)、免中介費(fèi)、免服務(wù)費(fèi)）、契稅和個(gè)人所得稅全額申退（平均每套房源節(jié)省八萬余元）、保留舊房學(xué)區(qū)3年等多項(xiàng)助力購房措施。

三、下一步工作計(jì)劃

（一）擴(kuò)大收購范圍。根據(jù)2025年第13號市政府辦公室會(huì)議紀(jì)要，2025年將在原海州區(qū)收舊范圍基礎(chǔ)上，增加連云區(qū)收舊范圍，并適時(shí)擴(kuò)大收舊范圍，目標(biāo)新增收購存量住房不少于500套。目前市城建集團(tuán)已協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)拓寬連云區(qū)收購范圍（1家已成功收購連云區(qū)房源，另外1家正在積極爭取中）。對于無物業(yè)公司管理的小區(qū)，市城建集團(tuán)將開展實(shí)地調(diào)研、上會(huì)研究通過后納入收購范圍，滿足置換群體置換需求。

（二）落實(shí)優(yōu)惠措施。市住建部門將同市財(cái)政部門和城控集團(tuán)落實(shí)好“以舊換新”相關(guān)工作，繼續(xù)落實(shí)購房補(bǔ)貼政策，財(cái)政部門積極爭取舊房裝修、廚衛(wèi)等局部改造購置上級補(bǔ)貼資金。市城建集團(tuán)結(jié)合已推出多項(xiàng)措施，進(jìn)一步降低客戶置換成本，幫助舊房價(jià)格高出置換比例、舊房尚余貸款未結(jié)清等客戶降低換房門檻和資金壓力，滿足改善型住房需求。

（三）加快配套建設(shè)。城建集團(tuán)將協(xié)同潤科集團(tuán)（高新區(qū)片區(qū)開發(fā)公司）著力開展星海湖公園綠化亮化打造、袖海路道路建設(shè)、市體育中心升級改造、市青少年體育發(fā)展中心建設(shè)等片區(qū)提檔升級工作，并積極利用新開發(fā)的高品質(zhì)住宅配建商超、城市書房、玉女河公園等，力爭為居民提供便利生活服務(wù)。同時(shí)，城建集團(tuán)將加快文苑路學(xué)校等公益性項(xiàng)目落地，為打造優(yōu)質(zhì)居民生活環(huán)境提供支撐。

（四）完善置換流程。進(jìn)一步完善現(xiàn)有置換流程，推動(dòng)明確舊房評估、出售，新房選購、簽約、交房等各環(huán)節(jié)節(jié)點(diǎn)，及時(shí)幫助解決手續(xù)辦理過程中的各類問題。

（五）做好新舊銜接。市城建集團(tuán)將推出舊房返租政策，置換群體可以低于市場的優(yōu)惠價(jià)格居住至新房上房通知后1年，為新房裝修、家具配備等事項(xiàng)提供充足時(shí)間。

（六）加大補(bǔ)貼力度。市財(cái)政部門將繼續(xù)積極爭取上級補(bǔ)貼資金，讓百姓享受到切實(shí)的優(yōu)惠，激發(fā)居民以舊換新需求。財(cái)政部門反饋已爭取到位上級補(bǔ)助資金2756萬元，可對我市舊房裝修、廚衛(wèi)等局部改造購置等予以補(bǔ)貼。

連云港市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2025年7月16日