中央商務區3#、5#地塊棚戶區改造項目

房屋征收補償方案

（征求意見稿）

因中央商務區3#、5#地塊棚戶區改造項目建設需要，連云區人民政府決定對該項目建設用地紅線范圍內的房屋實施征收。依據國家、省、市國有土地上房屋征收與補償有關規定，結合被征收房屋實際，制定本方案。

一、政策依據

（一）《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）；

（二）《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）；

（三）《江蘇省貫徹實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉若干問題規定的通知》（蘇政發〔2011〕91號）；

（四）《連云港市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》（連政規發〔2011〕4號）；

（五）《連云港市市區房屋征收補助和獎勵暫行辦法》（連政規發〔2011〕5號）；

（六）《連云港市國有土地上房屋征收與補償若干問題規定》（連政發〔2011〕128號）；

（七）《連云港市國有土地上房屋征收范圍內未經登記建筑調查認定和處理暫行辦法》（連政規發〔2011〕14號）；

（八）《市政府關于印發連云港市市區國有土地上房屋征收與補償相關問題補充規定的通知》（連政規發〔2014〕1號）；

（九）《市政府關于調整市區房屋征收政策的通知》（連政發〔2018〕42號）；

（十）《連云港市城鄉建設局關于印發《連云港市國有土地上房屋征收評估技術導則》（試行）的通知》（連建征監〔2018〕124號）；

（十一）《連云區人民政府關于調整國有土地上房屋征收相關補償標準的通知》；

（十二）其他相關文件。

二、征收人：連云區人民政府

三、征收部門：連云區房屋征收局

四、征收實施單位：連云區房屋征收服務中心

五、征收范圍：中央商務區3#、5#地塊棚戶區改造項目規劃紅線范圍內（詳見規劃紅線圖）。

六、征收期限：自本項目征收決定發布之日起至項目征收結束。

七、征收簽約期限：評估結果公示期滿之日起45日內（含45日）。

八、征收簽約獎勵期限：評估結果公示期滿之日起30日內（含30日）。

九、評估機構選定辦法

（一）估價機構由被征收人在規定期限內從市房屋征收部門每年公布的估價機構名錄中協商選定。

（二）若被征收人在規定期限內協商不成，則采取投票或抽簽的方式確定估價機構，選定程序及結果由公證部門予以公證。

十、被征收房屋認定

（一）被征收房屋有權屬證書的，按房屋權屬證書登記的面積作為有效面積予以補償。

（二）對已依法取得土地使用權和建設工程規劃許可證件（含民房建筑執照），并在土地權屬范圍內按照規劃許可證件載明內容建設，但未依法辦理房屋權屬登記的建筑，認定為合法建筑。

（三）在土地確權材料認定范圍內，沒有建房批準手續，但在2003年正射影像圖上有記載的被征收房屋，參照有證房屋予以補償。

（四）在土地確權材料認定范圍內，在2003年正射影像圖上無記載的，或者雖在2003年正射影像圖上有記載，但在土地確權材料認定范圍外的被征收房屋，認定為違法建筑，不予補償。土地符合登記條件因歷史原因未進行登記的，由國土部門按程序確權。

（五）持有土地使用證，且土地使用證載明了建筑面積，以土地使用證載明的建筑面積作為有效面積，參照有證房屋予以補償；土地使用證沒有載明建筑面積，按宗地圖比例尺計算主房兩層、配房一層作為有效面積，參照有證房屋予以補償。

（六）持有土地使用證，因危房經批準翻建的房屋，參照有證房屋予以補償。

（七）持有國土部門頒發的居民建房用地許可證，按一次成形的主房兩層、配房一層認定有效面積，參照有證房屋予以補償。

（八）原集體土地已征收為國有建設用地的，原宅基地符合一戶一宅使用規定的，原宅基地面積經國土部門確認后，房屋占地面積不超過宅基地面積的百分之七十，房屋層數不超過兩層，認定為合法建筑，超出上述規定的建筑面積，按照建造成本給予適當補償。

原集體土地上非住宅建筑，在2003年正射影像圖上有記載的，房屋給予重置價補償，土地按征地的相關規定處理；在2003年正射影像圖上沒有記載，但有鄉鎮批建證明的，房屋結合成新給予一定比例的重置價補償，土地按征地的相關規定處理；無鄉鎮批建證明的認定為違法建筑。

（九）已經下達限期拆除決定書的建筑，認定為違法建筑。

十一、住宅房屋的征收補償

本次房屋征收，采用貨幣補償和房屋產權調換兩種方式，供被征收人自行選擇。

（一）被征收房屋的補償價格，由評估機構按住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》評估確定。

（二）選擇貨幣補償的，征收人與被征收人簽訂征收補償協議，被征收人在規定期限內騰空并完好交出被征收房屋后，征收人按協議約定將補償款一次性支付給被征收人。

（三）選擇產權調換的，計算被征收房屋的補償金額和所調換房屋的價值，結清差價。

1．征收住宅房屋，按被征收房屋合法確權面積征一還一，靠戶型調換，互找差價。

2．選房辦法：被征收人以簽訂房屋征收協議并完成搬遷的先后順序進行選房，先簽先選、后簽后選。

3．過渡方式：被征收人自行過渡。

4．安置房源：海濱花園、西墅花園、瑞豐翔龍灣。

5．安置房戶型面積：以安置房現戶型為準，安置房的建筑面積以房產管理部門或經房產管理部門認可的測繪機構實際測繪面積為準(詳見現場選房圖)。

6．安置房上房時需繳納的房屋維修基金、物業管理等費用由被征收人按有關規定繳納。

7．被征收房屋補償總價超過安置總價，超出部分由征收部門在協議規定的支付時間內一次性支付給被征收人。被征收房屋補償總價低于安置總價的，其差價部分由被征收人在安置房屋交付時一次性支付給征收部門，因被征收人未支付差額房款而延時交房的責任由其自負。

（四）征收個人住宅房屋，被征收人符合住房保障條件的，選擇貨幣化補償后，在其輪候保障住房期間，再一次性給予7200元/戶的臨時安置補助費。

（五）經認定的違法建筑，不予補償。

十二、非住宅房屋的征收補償

（一）征收個人非住宅房屋，鼓勵被征收人選擇貨幣補償或參與住宅房屋產權調換（等價值調換）。

（二）征收各類企事業單位的房屋和土地，土地面積和性質以土地證載明的面積和性質為準，土地面積有爭議的，由國土主管部門確認。房屋面積確權按國有土地上房屋確權原則執行，房屋及土地補償價格，由評估機構評估確定。

（三）停產停業損失補償

1．對符合連政發〔2011〕128號《連云港市國有土地上房屋征收與補償若干問題的規定》的事實經營房屋停產停業損失補助：商業氛圍較優地段（商業街、市場街及毗鄰的主次干道）按600-800元/㎡；商業氛圍一般地段（非商業街、市場街的主次干道）按400-600元/㎡；商業氛圍較弱地段（一般零散經營點）按100-300元/㎡的標準協商確定，協商不成的，委托確定的房地產價格評估機構按照房屋征收決定作出前三年的平均凈利潤和停產停業期限評估確定。

2．其他按照省市相關文件規定執行。

十三、征收補助、獎勵

（一）搬遷補助

搬遷補助費按被征收房屋合法建筑面積10元/平方米計算。一次不足800元的，按800元計算。被征收人選擇貨幣補償的按一次計算；選擇產權調換的按兩次計算。

（二）臨時安置補助費

被征收人選擇產權調換且自行過渡的，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置補助費。臨時安置補助費按被征收房屋合法建筑面積12元/月/平方米計算。月臨時安置補助費不足600元的，按600元計算。

被征收人選擇貨幣或現房安置的，按6個月一次性支付臨時安置補助費；選擇期房安置的，臨時安置補助費按實際過渡時間計算(詳見現場選房圖)。

被征收房屋合法建筑面積等于或小于安置房屋建筑面積，按被征收房屋合法建筑面積計算臨時安置補助費；被征收房屋合法建筑面積大于安置房屋建筑面積，超出部分按選擇貨幣補償的標準執行計算臨時安置補助費。

（三）簽約及搬遷獎勵

在本方案確定的簽約獎勵期限內簽約并搬家騰空房屋完好交給征收人的，予以下列獎勵；超過簽約獎勵期限簽訂協議的，不予獎勵。

1．征收住宅性房屋，被征收人積極配合征收工作并在評估結果公示期內簽訂協議且按協議約定時間完成搬遷，給予10000元/戶提前簽約獎勵。

2．征收住宅性房屋，被征收人在評估結果公示期滿之日起20日（含20日）內簽訂協議并在協議約定時間內完成搬遷的，在合法房屋評估價的基礎上增加8%；在評估結果公示期滿之日起21-30日（含30日）內簽訂協議并在協議約定時間內完成搬遷的，在合法房屋評估價的基礎上增加4%。

3．選擇產權調換的，分別計算被征收房屋價值與安置房屋價值，并結清產權調換差價。安置房屋面積超出被征收房屋合法面積以外部分，在20%之內（含20%）的，價格比市場評估價每平方米優惠200元；超過20%以上的，按市場評估價計算。

4．征收住宅性房屋，被征收人在評估結果公示期滿之日起20日（含20日）內簽訂協議并在約定時間內完成搬遷的，按合法建筑面積每平方米獎勵200元，獎勵金額低于12000元，按12000元計算；在評估結果公示期滿之日起21-30日（含30日）內簽訂協議并在約定時間內完成搬遷的，按合法建筑面積每平方米獎勵100元，獎勵金額低于6000元，按6000元計算。

5．征收住宅性房屋，對選擇貨幣化安置的被征收人，在評估結果公示期滿之日起20日內（含20日）簽訂協議并在協議約定時間內完成搬遷的，給予合法房屋評估價4%的貨幣化安置獎勵，超過上述期限，不予獎勵。

6．征收企事業單位房屋和土地，被征收人在評估結果公示期滿之日起20日（含20日）內簽訂協議并在協議約定時間內完成搬遷的，按房屋加土地評估價值的2.5%給予獎勵，獎勵金額低于12000元的，按12000元計算；在評估結果公示期滿之日起21-30日（含30日）內簽訂協議并在協議約定時間內完成搬遷的，按房屋加土地評估價值的2%給予獎勵，獎勵金額低于6000元的，按6000元計算。

7．違法建筑一律不予補償。被征收人積極配合征收工作，在征收簽約期限內簽訂房屋征收補償協議并按照約定時間將房屋交給征收人的，按照違法建筑磚木、磚混、鋼混建筑結構類型，分別給予每平方米不超過300元、400元、500元材料補助。

十四、其他事項

（一）被征收人應積極配合房屋征收工作人員對其房屋及附屬設施進行丈量，并及時提供房屋產權證明等相關手續。因被征收人不配合而導致評估價格不實，由此導致的不利后果，由被征收人自負。

（二）房屋征收工作人員應當秉公辦理房屋征收事宜，做到公平、公正、公開。對濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究當事人的刑事責任。

（三）在房屋征收期間，對采取暴力、威脅等方法妨礙房屋征收與補償工作，構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

（四）用于產權調換的房屋建成后，由征收部門進行公告或按被征收人所留聯系方式通知被征收人辦理安置手續。被征收人所留聯系方式發生改變，應及時通知征收部門；否則，產生的不利后果由被征收人自負。

（五）被征收房屋存在權屬糾紛的，由被征收人在房屋征收簽約及搬家騰房的期限內自行解決，逾期不能解決的，按有關規定處理。

（六）被征收人不得擅自拆除、損壞被征收房屋、附屬設施，否則征收人有權在補償費用中扣除相應的損失。

（七）房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的，或者被征收人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的人民政府，按照房屋征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

（八）被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

（九）被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的人民政府依法申請人民法院強制執行。

（十）補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

十五、本方案未盡事宜，按國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》及相關政策和有關規定執行。

十六、本方案最終解釋權歸房屋征收人。